§ 8. договор продажи предприятия

Договор купли-продажи предприятия образец, условия и содержание

18 апреля 2017      Договора купли-продажи

Продажа предприятия как готового имущественного комплекса для РФ является новым, активно развивающимся видом бизнеса.

Его появлению способствовали экономические изменения в стране, приобретение в частную собственность государственных предприятий. Данная сделка обязательно оформляется договоров купли-продажи предприятия, образец которого можно скачать в word ниже.

Предприятие – это своего рода коммерческая недвижимость, в состав которой входит движимое и недвижимое имущество, долги, кредиты, права и прочие составляющие.

Несмотря на то, что в России практика регистрации коммерческого комплекса в ЕГРП не получила популярности, объектом оборота предприятие становится именно после нее.

Условия и содержание договора купли-продажи предприятия

К договору купли-продажи имущественного комплекса применяются такие же нормы, как к недвижимости.

Среди основных особенностей, определяющих порядок оформления договора о продаже предприятия, выделяются следующие:

  • Договор обязательно регистрируется в государственных органах и приобретает статус заключенного с момента регистрации;
  • Полная инвентаризация комплекса определяет его состав и стоимость, все это должно быть в договоре;
  • Имеющиеся кредиторы предприятия обязательно письменно уведомляются до передачи комплекса покупателю, так как они имеют право на согласие продажи и тогда права по исполнению обязательств касательно них перейдут к новому владельцу или же при несогласии потребовать возврат долга досрочно в течение 3 месяцев.

Признание недействительности соглашения

Договор купли-продажи может быть признан недействительным:

  • По инициативе кредитора частично или в полном объеме в момент требования досрочного возврата средств, если вопрос их возврата не урегулирован.
  • По требованию покупателя, если предприятие имеет существенные недостатки, мешающие его полноценной эксплуатации и продавец, ответственен за данные недочеты, не намерен их ликвидировать.
  • Инициирован любой из сторон с требованием 100% возврата полученного в случае возникновения последствий:
  • Не противоречащих общественным интересам;
  • Не затрагивающих существенно права и интересы всех участников сделки.

Оформление соглашения

Договор – это самый важный документ сделки купли-продажи предприятия и при его составлении для избегания серьезных последствий следует учитывать все нюансы.

Основные пункты документа заключаются в следующем:

  • Указание предмета договора с подробным списком всех составляющих, сюда входит описание прав, не подлежащих передаче, а именно полученных продавцом посредством лицензий;
  • Обязательства сторон сделки;
  • Цена сделки;
  • Срок или сроки выплат суммы за предприятие;
  • Способы урегулирования возможных споров;
  • Риски порчи имущества;
  • Права на расторжение или изменение основных пунктов соглашения;
  • Перечень экземпляров;
  • Данные – ФИО, адреса и прочие касательно сторон сделки;
  • Подписи и дата составления.

К договору купли-продажи предприятия прикладывается вся необходимая сопроводительная документация:

  • Акт передачи, с определением состава комплекса;
  • Перечень недостатков;
  • Список имущества;
  • Выводы независимого аудитора;
  • Документация касательно кредитов;
  • Бухгалтерский баланс и прочее.

Передача коммерческой недвижимости новому владельца происходит согласно передаточному акту, именно в день его подписания сделка считается завершенной. В этот день все риски и права переходят к покупателю.

Содержание договора продажи готового бизнеса, существенные условия, заполненный образец

Использование образца договора продажи готового бизнеса может существенно ускорить процедуру подготовки к сделке, однако не является гарантией получения на выходе корректного с юридической точки зрения документа

Во избежание каких-либо правовых ошибок важно обладать информацией о существенных (т. е

обязательных) условиях, которые необходимо согласовывать в договоре, и иных важных моментах.

Так, грамотно составленный образец договора продажи бизнеса должен содержать:

  • детальное описание объекта и предмета договора, позволяющее детализировать полный список передаваемого имущества и прав;
  • стоимость предприятия на основании бухгалтерских данных, итогов инвентаризации, независимой оценки и иных документов;
  • наименование сторон с указанием их анкетных (для физлиц) или регистрационных (для организаций) данных;
  • перечень обязанностей каждой из сторон и мер ответственности за неисполнение или неподобающее (в праве оно называется ненадлежащим) их исполнение;
  • список приложений, в качестве которых часто выступают перечень передаваемого имущества, финансовые документы (итоги аудиторской проверки, бухгалтерский баланс и др.), перечень долговых обязательств, акт приемки;
  • реквизиты и подписи представителей каждой стороны.

При этом первые 2 пункта признаются законом существенными условиями договора купли-продажи предприятия— в силу абз. 2 ст. 554 ГК (предмет) и абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК (цена). То есть отсутствие их в договоре свидетельствует о его несостоятельности как основания совершения сделки и, как следствие, нивелирует наступившие или предполагающиеся последствия ее совершения как для сторон, так и для третьих лиц (п. 1 ст. 432 ГК).

Для более детального ознакомления со спецификой таких сделок предлагаем вам скачать образец договора купли-продажи предприятия, составленный нашими специалистами.

Составление меморандума о взаимопонимании

Как только покупатель найден, советую заключить меморандум о взаимопонимании. Этот документ ни к чему юридически не обязывает, но помогает сторонам зафиксировать общее понимание структуры сделки и составить план действий.

Обычно в меморандуме фиксируют предварительные договоренности о продаже бизнеса:

  1. Предмет сделки — какая доля в какой компании продается.
  2. Предварительную цену сделки, которая потом может измениться.
  3. Стороны сделки — кто продает и кто покупает долю бизнеса.
  4. Механизм сделки. Как правило, компанию продают через договор купли-продажи долей, но до этого стороны могут заключить предварительный договор или провести сделку через опцион — контракт, по которому у покупателя есть право, но не обязанность купить фирму. Это нужно, чтобы продавец вдруг не отказался от сделки. Например, покупатель привлек консультантов, чтобы понять, стоит ли покупать бизнес, заплатил им деньги, а продавец вдруг идет на попятную. Лучше сразу обезопасить сделку.
  5. Существенные условия будущей сделки, например сроки оплаты и передачи документов, основные заверения и гарантии, этапы проверки бизнеса.
  6. Порядок предоставления учредительных документов, протоколов общих собраний участников, бухгалтерской отчетности и т. д.
  7. Срок, когда произойдет сделка.

Если для продавца и покупателя важно, чтобы переговоры остались в тайне, то об этом можно заключить отдельное соглашение о конфиденциальности. После этого продавец передает покупателю информацию о компании и документы ООО — о них я говорил выше

На этом этапе есть один существенный риск: потенциальным покупателем может оказаться конкурент, который просто пытается выведать корпоративные секреты. Советую определиться, какая информация является для вас критически важной

После этого продавец передает покупателю информацию о компании и документы ООО — о них я говорил выше. На этом этапе есть один существенный риск: потенциальным покупателем может оказаться конкурент, который просто пытается выведать корпоративные секреты

Советую определиться, какая информация является для вас критически важной

Например, я встречал случаи, когда, получив список контактов основных клиентов, потенциальный покупатель отказывался от сделки. А потом рассылал письма клиентам из полученного списка с коммерческим предложением. Предварительный договор решил бы эту проблему.

Если покупатель отказывается вести переговоры, не получив такую критически важную информацию, можно составить предварительный договор. Его заключают в нотариальной форме. Предварительный договор должен быть заключен в форме основного.

Этот документ дает возможность продавцу принудить покупателя купить компанию при соблюдении определенных условий.

Например, если продавец уверяет покупателя, что компания приобретет конкретное здание в течение шести месяцев, то таким условием может стать момент перехода права собственности на здание к фирме.

На «Авито» можно попробовать купить или продать бизнесПредложение о продаже котельной в Ижевске на сайте «Мергерс»

Договор поставки товаров

Согласно ст. 506 Гражданского Кодекса по договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным пользованием.

По юридической природе договор поставки является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

Существенное значение имеет условие о сроке или сроках поставки товаров. При отсутствии такого условия в договоре, если момент заключения и момент исполнения договора не совпадают и поставка не должна осуществляться отдельными партиями, срок поставки определяется по правилам ст. 314 Гражданского Кодекса.

Если поставка товаров должна осуществляться в течение всего срока действия договора отдельными партиями, существенным условием договора служат периоды поставки (ст. 508 Гражданского Кодекса), т.е. обусловленные сторонами сроки поставки отдельных партий товаров. Если стороны не определили периоды поставки в договоре, товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из законодательства, существа обязательства или обычаев делового оборота. Наряду с периодами поставки в договоре устанавливается график поставки товаров (декадный, суточный, часовой и т.п.). Досрочная поставка товаров может производиться с согласия покупателя.

Договором поставки товаров предусматривается право покупателя давать поставщику указания об отгрузке (передаче) товаров получателям, указанным в отгрузочной разнарядке.

В связи с долгосрочным характером данных договорных отношений важное значение приобретает регулирование порядка восполнения недопоставки товаров. Поставщик, допустивший недопоставку в отдельном периоде, обязан восполнить недопоставленное количество товаров в следующем периоде (периодах) в пределах срока действия договора, если иное не предусмотрено последним

Покупатель вправе, уведомив поставщика, отказаться от принятия товаров, поставка которых просрочена, если в договоре поставки не предусмотрено иное. Товары, поставленные до получения поставщиком уведомления, покупатель обязан принять и оплатить (ст. 511 Гражданского Кодекса).

Если поставщик не поставил предусмотренное договором количество товара либо не выполнил требования покупателя о замене недоброкачественных товаров или доукомплектовании товаров, у покупателя возникает право приобрести непоставленные товары у других лиц с отнесением на поставщика всех необходимых и разумных расходов на их приобретение (ст. 520 Гражданского Кодекса).

В случае существенного нарушения договора одной из сторон допускается односторонний отказ другой стороны от его исполнения. Согласно со ст. 523 Гражданского Кодекса нарушение договора поставки товаров предполагается существенным, если имели место:

  • поставка товаров ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для покупателя срок или неоднократное нарушение поставщиком сроков поставки товаров;
  • неоднократные нарушение покупателем сроков оплаты товаров или невыборка товаров.

При расторжении договора добросовестная сторона вправе потребовать от другой стороны возмещения убытков, причиненных ей приобретением товара у другого продавца по более высокой цене (покупатель) или продажей товара по более низкой цене (поставщик), либо если соответствующая новая сделка не совершалась, разницы между ценой, установленной в договоре, и текущей ценой на момент расторжения договора.

Правовые последствия ненадлежащей передачи предприятия

Передача имущественного комплекса должна быть осуществлена с соблюдением полного перечня передаваемого имущества (инвентаризационным актом) и надлежащего качества (если другое не было заранее оговорено договором). В том случае, если продавец вручил не все указанное в договоре или качество полученного имущества отличается от указанного, вторая сторона имеет право отказаться от исполнения договора (п. 1 ст. 466 ГК) или потребовать:

  1. Соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 565 ГК).
  2. Замены имущества несоответствующего качества (п. 4 ст. 565 ГК).
  3. Предоставления имущества, не переданного, но подлежащего передаче на основании договора (п. 4 ст. 565 ГК).
  4. Возврата уже выплаченной суммы за предприятие (п. 1 ст. 466 ГК).

Вопрос качества передаваемого имущества сложно описать в договоре применительно к каждой вещи, потому важно указывать цель, для которой передаваемый имущественный комплекс будет использоваться. На основании этого условия (либо в силу п

2 ст. 469 ГК) надлежащим будет считаться такое качество, при котором имущество может служить исполнению заявленных целей.

Цена договора купли-продажи предприятия

Договор купли-продажи должен предусматривать цену предприятия.

Согласно ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Установленная в договоре продажи цена предприятия, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не определено законом или договором.

В соответствии со ст. 561 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия на основе полной его инвентаризации. Акт инвентаризации отражает фактическое положение вещей, а заключение независимого аудитора подтверждает эти данные и соответствует данным бухгалтерского баланса.

Согласно принципу свободы договора условия договора устанавливаются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Поэтому стороны могут определять цену предприятия как на основании указанных документов, так и самостоятельно. На практике стороны часто обращаются к организациям, оказывающим оценочные услуги.

При выборе организации для оказания услуг по оценке объекта следует обратить внимание на наличие страхового полиса у оценщика, срок существования организации, ее опыт и имидж, а также на независимость оценщика, поскольку любая необъективность может отрицательно сказаться на результате работы. Рыночная стоимость объекта — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией

Рыночная стоимость объекта — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, основываясь на обоснованной стоимости товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, общеэкономическое состояние, реакцию рынка на объект сделки.

Риски

Поскольку такая сделка рассматривается как гражданская, обе стороны должны предусмотреть все возможные неблагоприятные последствия и риски. Для этого целесообразно провести проверку ее юридической чистоты.

Покупателя

При совершении сделки покупатель расстается со значительной суммой денежных средств и планирует приобрести функционирующее предприятие. Для устранения возможных рисков необходимо проверить наличие у ООО:

  • кредиторской задолженности, так как новый владелец бизнеса может сразу столкнуться с банкротной процедурой или претензиями фискальных органов;

  • сомнительных сделок, которые могут быть оспорены после перехода прав к новому собственнику;

  • ограничений или обременений объектов недвижимости, принадлежащих компании.

Доли отдельных участников также могут находиться под залогом в пользу третьих лиц. В этом случае совершение сделки без согласия залогодержателя повлечет оспаривание договора купли-продажи.

Обратите внимание!

Для устранения всех потенциальных рисков целесообразно провести комплексную проверку имущественного, финансового, налогового и бухгалтерского состояния компании.

Только после рекомендации юриста о заключении сделки можно переходить к оформлению документов.

Продавца

Продавец передает свою долю в уставном капитале и рассчитывает получить оговоренную сумму компенсации в согласованный срок. Чтобы избежать риск задержки оплаты, проводится проверка благонадежности контрагента по базам данных судебных дел, реестрам ИФНС и ФССП. К числу возможных рисков, которые могут возникнуть у продавца, также относятся:

  • при регистрации изменений в учредительные документы сотрудники налоговой инспекции могут проводить камеральные или выездные проверки — продавец может быть привлечен к ответственности;

  • если после продажи ООО будет начата банкротная процедура, предыдущие собственники могут привлекаться к ответственности, если долги возникли по их вине.

Устранить указанные риски можно при тщательной подготовке к совершению сделки — юрист проверит всю доступную информацию о покупателе, а также приведет в соответствие договорную и финансовую документацию продаваемого ООО.

Как определяется стоимость ООО при продаже?

Ключевой вопрос при продаже ООО — оценка отчуждаемого объекта. Определить его рыночную стоимость, как правило, уполномочен профессиональный оценщик, чьи услуги должны оплачиваться.

В Москве оценочная деятельность стоит дороже. Рыночная стоимость предприятия — это определение того, сколько стоит организация, на основании ее прибыли. Цену определяют на основании имущества организации, а также имеющихся активов и используемых технологий, которые в перспективе способны принести предприятию деньги.

Такой специалист оценит показатели при отчуждении ООО по региону (в Москве они, естественно, выше), наличное имущество предприятия, определит масштабы клиентской базы. Последнее может многое сказать о потенциальной доходности продаваемого общества.

Если у ООО есть кредиторская задолженность, то она вычитается из рассчитанной описанным выше способом суммы. Структура и объем задолженности также анализируется оценщиком. При этом в договоре с ним можно сузить объем его работы и предоставить ему самостоятельно произведенный расчет задолженности.

Но это все теория. Если вы хотите знать конкретные цифры, обращаетесь к оценщику. Если примерные — приведем некоторые цены по Москве. Так, ООО, не имеющее открытого счета, в Москве будет оцениваться в диапазоне 28 000–35 000 рублей.

Средняя цена за ООО с открытым расчетным счетом и банк-клиентом по Москве достигает 120 000 рублей. Наличие у ООО рабочей истории и авторитета в бизнес-сообществе, а также в потребительской среде повышает его стоимость до 500 000–600 000 рублей — что немало даже для Москвы.

Официальные моменты

Дата продажи предприятия – тот день, когда обе стороны поставили свои подписи на передаточном акте. Именно в эти сутки покупатель принимает возможность случайной гибели, нанесения вреда имущественному комплексу. А вот право собственности новый владелец получит только в ту дату, когда в официальном порядке в государственный реестр будет внесена информация о новой договоренности. Покупатель, не будучи до момента регистрации собственником, уже может проводить операции с имуществом, насколько таковые требуются для поддержания работоспособности и воплощения в реальность целей, ради которых объект был куплен.

Одновременно с этим продавец до даты регистрации сделки является собственником, но не имеет права распоряжаться имуществом, которое указано в договоре. Это касается разных форматов совместной работы, в том числе продажи предприятий с торгов. Нередко реализуемый комплекс – это многочисленные недвижимые объекты. В любом из вариантов полноценное оформление сделки предполагает заключение только лишь одного соглашения, вносимого в государственный реестр. Предприятие при этом регистрируется как один объект, не играет роли, как много элементов его составляют в реальности.

Деловая репутация

Отметим, что деловая репутация начиная с бухгалтерской отчетности 2008 г. учитывается в соответствии с требованиями п. п. 42 — 45 ПБУ 14/2007 «Учет нематериальных активов» <7>.

<7> Утверждено Приказом Минфина России от 27.12.2007 N 153н.

Согласно п. 42 указанного Положения стоимость приобретенной деловой репутации определяется расчетным путем как разница между покупной ценой, уплачиваемой продавцу при приобретении предприятия как имущественного комплекса (в целом или его части), и суммой всех активов и обязательств по бухгалтерскому балансу на дату его покупки (приобретения). При этом положительную деловую репутацию следует рассматривать как надбавку к цене, уплачиваемую покупателем в ожидании будущих экономических выгод в связи с приобретенными неидентифицируемыми активами, и учитывать в качестве отдельного инвентарного объекта. Отрицательную деловую репутацию следует рассматривать как скидку с цены, предоставляемую покупателю в связи с отсутствием стабильных покупателей, репутации качества, навыков маркетинга и сбыта, деловых связей, опыта управления, высокой квалификации персонала и т.п. (п. 43 ПБУ 14/2007).

Приобретенная положительная деловая репутация амортизируется в течение двадцати лет (но не более срока деятельности организации), при этом амортизационные отчисления определяются линейным способом.

В соответствии с п. 4 ПБУ 14/2007 деловая репутация, возникшая в связи с приобретением предприятия как имущественного комплекса (в целом или его части), учитывается согласно Плану счетов и Инструкции по его применению в составе нематериальных активов на счете 04 «Нематериальные активы».

Отрицательная деловая репутация в полной сумме относится на финансовые результаты организации в качестве прочих доходов.

Нужно заметить, что в ПБУ 14/2007 не указано, когда организация имеет право в полной сумме отнести на финансовые результаты отрицательную деловую репутацию — до или после государственной регистрации права собственности на имущественный комплекс. Также не указан период начала амортизации положительной деловой репутации. На наш взгляд, для сближения бухгалтерского и налогового учета надо закрепить в учетной политике периоды признания положительной и отрицательной деловой репутации в бухучете, аналогичные периодам признания в целях налогообложения (п. 3 ст. 268.1 НК РФ):

  • для положительной деловой репутации — с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие;
  • для отрицательной деловой репутации — в месяце, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на предприятие.

Пример 2. Изменим условия примера 1. Предположим, что стоимость завода по договору купли-продажи составляет 23 121 275 руб., в том числе НДС — 2 121 275 руб. При этом продавцом выставлен сводный счет-фактура с указанием суммы НДС по имуществу, облагаемому налогом по расчетной ставке 15,25%: по основным средствам — 1 631 750 руб., по материалам — 489 525 руб.

В этом случае покупная стоимость предприятия без учета НДС больше балансовой на 1 000 000 руб. (21 000 000 — 20 000 000), значит, покупатель в составе НМА отражает положительную деловую репутацию в размере 1 000 000 руб., срок амортизации которой составляет двадцать лет, и ежемесячно уменьшает ее первоначальную стоимость на 4167 руб. (1 000 000 руб. / 20 лет / 12 мес.) с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие согласно учетной политике организации.

В бухгалтерском учете ЗАО «ПКФ «Кварц» данные операции будут отражены таким образом:

             Содержание операции            
  Дебет 
 Кредит 
  Сумма,     руб.   
                             В марте 2009 г.                             
Отражен полный расчет с продавцом           
   76   
   51   
23 121 275
Отражена покупная стоимость предприятия на  дату подписания передаточного акта          (23 106 406 - 2 106 406) руб.               
   08   
   76   
21 000 000
Отражены основные средства                  
   01   
   08   
10 000 000
Отражены материалы                          
   10   
   08   
 3 000 000
Отражена дебиторская задолженность          
   62   
   08   
 6 000 000
Отражены расходы будущих периодов           
   97   
   08   
 1 000 000
Отражен НДС, указанный в сводном счете-     фактуре                                     
   19   
   76   
 2 121 275
Отражена уплата госпошлины в размере 0,1% отстоимости комплекса                         (23 121 275 руб. x 0,1%)                    
   68   
   51   
    23 121
                            В апреле 2009 г.                             
Отражено списание госпошлины после          регистрации прав собственности              
  91-2  
   68   
    23 121
Отражены основные средства после            государственной регистрации                 
   01   
   01   
10 000 000
Отражена положительная деловая репутация    (21 000 000 - 20 000 000) руб.              
   04   
   08   
 1 000 000
Отражен вычет по НДС, предъявленный         продавцом по ставке 15,25%                  
   68   
   19   
 2 121 275
                              В мае 2009 г.                              
Списана сумма ежемесячной амортизации       приобретенной положительной деловой         репутации                                   (1 000 000 руб. / 20 лет / 12 мес.)         
   20   
   05   
     4 167

Справочная информация

ДокументыЗаконыИзвещенияУтверждения документовДоговораЗапросы предложенийТехнические заданияПланы развитияДокументоведениеАналитикаМероприятияКонкурсыИтогиАдминистрации городовПриказыКонтрактыВыполнение работПротоколы рассмотрения заявокАукционыПроектыПротоколыБюджетные организацииМуниципалитетыРайоныОбразованияПрограммыОтчетыпо упоминаниямДокументная базаЦенные бумагиПоложенияФинансовые документыПостановленияРубрикатор по темамФинансыгорода Российской Федерациирегионыпо точным датамРегламентыТерминыНаучная терминологияФинансоваяЭкономическаяВремяДаты2015 год2016 годДокументы в финансовой сферев инвестиционной

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий