Как определить рыночную стоимость объекта недвижимости?

Отличия кадастровой ценности жилья от рыночной

Рыночная цена на жилую недвижимость является наиболее объективной и оправданной. Она почти всегда будет выше стоимости Государственного Кадастра. Случаи, при которых ценность по кадастру будет выше, хоть и редки, но иногда встречаются.

Чаще всего эти разновидности цен на жильё совпадают в домах старого типа – хрущёвках, панельных домах, недорогих квартирах. В таких случаях оба этих способа расчёта могут быть равнозначными. Но в подавляющем большинстве кадастровая цена будет составлять 2/3 от рыночной, а иногда и ½.

Основные отличия:

хоть рыночную цену и нельзя назвать официальной, она является более объективной;
расчёт кадастровой ценности не принимает во внимание никакие объективные критерии, описанные выше (курсы, валют, сезонность, иные инструменты спроса), а основан на данных, внесённых ранее в Кадастр недвижимости;
номинальная оценка является догматичной и устоявшейся, а цена рынка более гибкая и нестабильная;

Механизм расчёта этих 2-х разновидностей оценок почти не отличается

Разница в том, что при формировании рыночной ценности во внимание принимается больше критериев. Поэтому часто получается, что две похожих квартиры имеют одну кадастровую ценность, но сильно разнящиеся рыночные показатели

Закон стоимости

Это закон товарного производства, согласно которому производство и обмен товаров должны осуществляться в соответствии с общественно необходимыми затратами труда. Другими словами, согласно ему цена должна соответствовать стоимости товара.

Это такой экономический рычажок. Когда его используют, производители начинают регулировать цену, добиваются ее снижения или повышения. Такой закон существует только тогда, когда есть конкуренты. Ведь если их не будет, то не будет смысла изменять ее в лучшую или худшую для людей сторону. А тем самым снизится и рыночная стоимость товара, да и вообще весь мир станет другим, и экономика тоже. Однако конкуренция есть всегда и надеяться на это бесполезно, лучше начинать изучать эту сферу прямо сейчас, и понять, что такое стоимость товара и его цена. Если не применять такой закон, то компания может быстро обанкротиться. А это совсем не нужно бизнесменам, которые создали магазин или производство товара. Стоимость товара — это те ресурсы и средства, которые затратили производители на вещь.

Методы сравнительного подхода в оценке недвижимости

Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный подход в оценке недвижимости. Именно он применяется, кстати, в оценке квартир для ипотеки.

С помощью него производится рыночная оценка недвижимости в процессе сравнения с аналогичными или похожими объектами выставленными на продажу или недавно проданными на местном рынке.

В рамках сравнительного подхода используется 3 основных метода:

⊗ метод прямого сравнительного анализа продаж;

⊗ метод валового рентного мультипликатора;

⊗ метод капитализации.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод оценки заключается в анализе фактических сделок купли-продажи сопоставимых объектов (объектов-аналогов).

В рамках метода сравнения продаж, оценщик производит анализ сделок с аналогичными объектами, учитывая сходства и различия межу ними и оцениваемым объектом. При этом к объектам-аналогам применяются различные поправки и корректировки.

Метод дает достаточно большую точность на развитом рынке (при наличии большого количества сделок с аналогичными объектами).

Оценка в рамках этого метода производится следующим образом:

  • Выявляются недавние сделки по продаже сопоставимых объектов;
  • информация о сделках проверяется и подтверждается (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
  • вносятся корректировки (поправки) к ценам аналогов с учетом различий между ними и оцениваемым объектом;
  • производится согласование данных, полученных по каждому из аналогов (итоговая стоимость определяется как средневзвешенная скорректированных цен объектов-аналогов).

Метод валового рентного мультипликатора

Данный метод используется в основном для оценки объектов недвижимости, приносящих доход от аренды. Он является наиболее простым и удобным способом оценки приносящей доход недвижимости в нашей стране (при условии, что рынок подобных объектов “живой” и на нем регулярно происходят сделки).

Расчет в рамках данного метода производится в следующей последовательности:

  • определяется арендная ставка для оцениваемого объекта (годовая);
  • рассчитывается валовый рентный мультипликатор, оптимальный для данного рынка (отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу);
  • годовая арендная ставка оцениваемого объекта умножается на валовый рентный мультипликатор. В итоге получаем искомую стоимость оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости методом капитализации

Этот метод, как и предыдущий, используется для определения стоимости недвижимости, приносящей доход.

Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка и так далее.

Общая формула цены объекта (С) показывает взаимосвязь чистых операционных доходов (ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

С = ЧОД / Ккап

ЧОД может использоваться как годовой, так и среднегодовой.

Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:

  • Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект недвижимости;
  • определение значения коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег;
  • определение цены объекта учитывая чистый операционный доход и коэффициент капитализации.

Вычисление

Рассмотрим пошаговое практическое использование затратного способа на примере определения стоимости строения (частного загородного жилья).

Для начала следует определить полную цену земельной территории как незастроенного участка. Процесс выполняется, сравнивая стоимость активных предложений на рынке для земли размером одной сотки с аналогичными потребительскими характеристиками (расположение, дорожные свойства, проведенные коммуникации, близость сторонних объектов – озер, лесов и т.д.).

Далее идет процесс определения размера затрат, которые пойдут на постройку нового здания, идентичного по параметрам оцениваемому.

Сделать это довольно просто, необходимо использовать специальные справочные пособия по укрупненным показателям цены на строительство, к примеру, пособие «Ко-инвест» — «Жилые дома» и другие.

Затем, из оцененной стоимости возведения нового здания необходимо вычесть размер физических повреждений, износа этого дома. Обычно величина износа определяется в приблизительных процентах. К примеру, если количество повреждений достигает отметки в 20%, то итоговую цифру расхода на строительство нового здания необходимо снизить на 20%.

Финальный этап оценки включает в себя сложение цены на земельную территорию и стоимости воссоздания полностью схожего объекта, вычитая процент износа и увеличивая конечную сумму на размер прибыли вкладчика. За средний показатель дохода инвестора можно взять 25%. В итоге получиться цифра, которая и является рыночной стоимостью данного объекта на рынке, которая была высчитана с использованием затратного метода.

Учитывая это, применение затратного способа при оценке стоимости недвижимого имущества вкратце можно отобразить небольшой формулой:

C = Cа*(100+P)*(100-I)/1000+Cn

Обозначения, используемые в формуле:

  • C – цена оцениваемого здания на рынке;
  • Ca — общая сумма расхода на воссоздание аналогичного по ценности объекта;
  • P – размер допустимой прибыли вкладчика, выражаемый в процентах;
  • I – размер износа оценочного объекта, выражаемый в процентах;
  • Cn – стоимость участка земли, если он не застроен.

Данный метод оценивания можно применять самостоятельно при определении стоимости объектов, для которых известны размеры расходов на возведение, либо высчитать их не составит труда. К предметам такого рада можно причислить коттеджи или дома загородного типа.

Во время использования затратного метода важно обратить внимание на то, что доход вкладчика может варьироваться, ориентируясь на состояние рынка. Показатель прибыли в 25%, который был использован в подсчете, соответствует показателю на стабильном рынке

Нужно помнить, что при увеличении цен доход вкладчика, обычно, увеличивается, а при снижении он может значительно уменьшиться. Бывают ситуации, когда цена объекта на рынке ниже стоимости расходов на его возведение.

Основной отраслью применения затратного способа является рынок страховых компаний. В данной сфере приоритете отдается именно этому методу потому, что страховые средства, размер страхового взноса и компенсации высчитывается, опираясь на затраты страхователя, при помощи затратного метода.

Специфическими являются случаи оценки стоимости объектов спецназначения. Для них затруднительно найти аналогичные предложения по продаже, поэтому расчет расхода на воссоздание или замещение – это основная альтернатива оценщика.

Результаты оценки и составление отчета

Отчет, согласно п. 3 ФСО № 3, является документом доказательного значения, содержащим рыночную и иную стоимость исходя из целей и задач оценочных действий. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости включает выводы и обоснованное суждение специалиста, которые сформулированы на основе полученной им открытой и достоверной информации.

При составлении отчета оценщик учитывает три главных принципа:

  • в него включается любая информация, которая автору представляется существенной;
  • сведения, формирующие основу для определения исследуемой стоимости, должны быть достоверными и подтвержденными;
  • отраженные в документе данные не должны предполагать двоякой трактовки и вводить заказчика в заблуждение.

В отчете отражается каждая деталь того, как производится оценка недвижимости, в том числе:

  • сведения обо всех привлеченных специалистах и изученных объектах;
  • анализ рыночных условий, использование конкретных ценообразующих факторов;
  • описание процесса оценки: обоснование применения тех или иных подходов, последовательность использования методов, а также итоговые результаты;
  • процедура согласования результатов оценки, полученных разными методами;
  • основные выводы, результаты в стоимостном выражении.

Процедура оценки недвижимости предполагает составление отчета в бумажной и электронной форме. Бумажный документ должен быть пронумерован, прошит и подписан лично субъектом оценочной деятельности.

Договор об оценке

Согласно ст. 9 Ф № 135, договор является главным и обязательным основанием проведения оценочных действий. Кроме него, оценка может быть проведена только на основании определения суда.

Договор между заказчиком и оценщиком определяет основные обязанности сторон, в том числе то, как проводится оценка недвижимости. Отраженные в нем пункты впоследствии определят содержание отчета об оценке.

Содержание договора – предмет особого внимания. Документ может быть признан недействительным, если оно не отвечает требованиям закона и не содержит минимальный перечень обязательных реквизитов, указанных в ст. 10 ФЗ № 135. В соответствии с ее положениями, структура договора на оценку недвижимости включает:

  • цели оценки;
  • описание изучаемого объекта;
  • вид стоимости, подлежащей определению;
  • размер гонорара оценщика и порядок его оплаты;
  • сроки осуществления оценочных действий и подготовки отчета;
  • информацию о страховании гражданской ответственности эксперта, сведения о СРО;
  • ФСО, которые будут применяться при проведении работ и прочие сведения.

Предлагаем ознакомиться с образцом договора об оценке.

Техническое задание

Перед процедурой составляется техническое задание на оценку недвижимого имущества. Согласно п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7, оно должно содержать:

  • описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую из его частей;
  • перечисление прав, которые подлежат оцениванию, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;
  • характеристики объекта;
  • цели проведения исследования и предполагаемое использование отчета;
  • вид цены и дату, на которую она должна быть установлена;
  • допущения, обосновывающие результаты оценки и другую важную информацию.

ТЗ на оценку недвижимости может содержать и другие величины, подлежащие учету: размер арендной платы, расходы на ремонт, убытки и так далее. Обычно его составляет сам оценщик с учетом целей и задач, озвученных при подписании договора с заказчиком.

Задание является неотъемлемой частью отчета об оценке, так как именно в нем описаны основные метрики, из которых исходит исполнитель оценочных работ.

Срок действия результатов оценивания

Профильное законодательство не определяет срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что отчет составляется на конкретную дату: на текущее время либо на определенный момент в прошлом. Поэтому такой документ просто не может иметь срока годности, он бессрочный. Тем не менее он определяет цену именно на дату, которая указана в документе, и не на какую другую.

И все же это не значит, что отчет может использоваться только в день, на который установлена цена. Примерный срок, сколько действует оценка недвижимости, определяет п. 2 ст. 12 ФЗ № 135.

Например, при продаже квартиры рыночная стоимость по результатам оценивания остается актуальной в течение 6 месяцев. Спустя это время ситуация на рынке, скорее всего, изменится, что отразится и на рыночной цене.

Особенности ликвидационной и остаточной стоимости основных средств в 2018 году

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Основой возникновения ликвидационной стоимости является наличие чрезвычайных или условно чрезвычайных обстоятельств, приводящих к нарушению рыночных факторов. К таким обстоятельствам относится фактор ограниченности времени продажи и фактор вынужденности продажи.

При ликвидации имущества возникает необходимость в уменьшении сроков экспозиции (предпродажных мероприятий и самой продажи), которые сильно ограничены в силу необходимости достаточно быстрого освобождения от активов. Именно вопрос наличного времени играет в данном случае решающую роль в величине стоимости (при прочих равных условиях).

В свою очередь продолжительность временного периода определяется условиями каждого конкретного случая ликвидации. При этом необходимо иметь в виду, что само решение о ликвидации может быть как добровольным (то есть имеет место запланированная акция), так и вынужденным.

Факторы, определяющие величину «ликвидационной» скидки, представлены в следующей таблице:

Таблица 18.1.

Факторы Рыночная стоимость Ликвидационная стоимость при планомерной ликвидации Ликвидационная стоимость при вынужденной ликвидации
Продавец Покупатель Продавец Покупатель
Добровольность продажи/покупки Добровольно Добровольно Добровольно Вынужден продать Добровольно
Срочность продажи/покупки Не срочно Срок ограничен Срок ограничен Срочно Срочно
Информированность Информированы Информирован Возможность получения информации Информирован Недостаток информации
Достаточность маркетингового периода Достаточен Недостаточен Недостаточен Недостаточен Недостаточен

Специалисты говорят, что быстрая продажа квартиры – это когда в течение месяца с момента заключения договора с агентством сделка совершается, и продавец получает за свой объект деньги.

При этом самый простой и действенный способ обратить внимание на свою квартиру – это скидка. Оптимальный ее размер поможет высчитать опытный риэлтор, но обычно это не менее 10-15% от среднерыночной стоимости аналогичного жилья

Бывают и экстренные случаи, когда квартиру нужно продать немедленно, в течение нескольких дней. Такие обращения в агентства достаточно редки. Обычно они связаны с ситуациями, когда продавец уезжает на постоянное место жительства за границу и распродает имущество, чтобы получить за него деньги срочно, не заботясь о максимальной выгоде. Поскольку стандартная процедура продажи жилья занимает не менее 2-3 месяцев, решением проблемы может стать срочный выкуп, при котором сделка с агентством недвижимости заключается в течение 3-4 дней, и уже через 2 недели (стандартный срок регистрации сделки в УФРС) продавец получает на руки деньги. Однако скидка при такой срочной продаже составит уже не 15, а все 30%. К тому же с наступлением кризиса число таких сделок резко сократилось, и сегодня на эту авантюру идут уже далеко не все агентства»

Таким образом, средняя величина скидки на ликвидность (10% + 30%)/2 = 20%

Таблица 18.2

Наименование Скидка на ликвидность Ликвидационная стоимость, руб.
квартира, общей площадью 43, 8 кв.м., этаж 5, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул.Сивкова, д.1, кв.58 20% 1 707 000

Таким образом, ликвидационная стоимость квартиры, общей площадью 43, 8 кв.м., этаж 5, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул.Сивкова, д.1, кв.58, по состоянию на 20.10.2015 г. составляет (округленно):

Дата добавления: 2015-10-29; просмотров: 472;

Соотношение с другими видами

Помимо рыночной стоимости, существуют также инвентаризационная и кадастровая.

Инвентаризационную стоимость квартиры определяют специалисты БТИ во время технической инвентаризации. При расчёте учитываются:

  • площадь жилья;
  • год постройки дома;
  • коммунальные удобства;
  • степень износа.

При необходимости узнать инвентаризационную стоимость необходимо обратиться в БТИ. Там бесплатно выдадут справку. Для этого нужно заполнить заявление и приложить копии документов:

  • паспорта;
  • и свидетельства о собственности (или договора социального найма).

Также она указывается в техническом паспорте на квартиру.

Срок действия справки ограничен, поскольку инвентаризационная стоимость должна меняться каждый год.

Инвентаризационная стоимость может в несколько раз отличаться от рыночной, поскольку при её определении используется гораздо меньше параметров. До 2015 года применялась для расчёта налога на имущество, в настоящее время для этого используется кадастровая. Законодательство изменилось, поскольку инвентаризационная оценка сильно отличается от рыночной.

Кадастровая стоимость определяется в ходе оценки, проводимой Росреестром по адресу квартиры. Её занимаются особые специалисты – кадастровые инженеры. Эта информация вносится в кадастровый паспорт.

. Если эта информация нужна для предъявления в какую-либо организацию, придётся получать кадастровую справку или паспорт.

ВНИМАНИЕ: Эти данные действительны в течение пяти лет. Затем они меняются, как правило, в сторону увеличения

То есть если паспорт был получен более пяти лет назад, придётся заказывать новый.

При определении кадастровой стоимости имеют значение:

  • средняя стоимость квадратного метра жилья в регионе;
  • год постройки дома;
  • площадь квартиры;
  • этажность;
  • расположение в районе;
  • экономическую ситуацию в стране и в отдельном регионе.

Эта стоимость выше инвентаризационной. Она отличается и от рыночной, чаще всего в меньшую сторону. Хотя в некоторых случаях может совпадать или даже превышать её.

Кадастровая стоимость используется для определения:

  • подоходного налога при получении квартиры в дар;
  • налога на имущество;
  • подоходного налога при продаже;
  • размера вознаграждения нотариуса при оформлении наследства;
  • а также в судебных спорах и других случаях.

При определении НДФЛ в случае продажи или получения в дар квартиры учитывается кадастровая стоимость, если цена по договору меньше её 70%.

Как можно увидеть, при определении кадастровой стоимости учитывается больше факторов, чем для инвентаризационной. Для рыночной их ещё больше.

В настоящее время инвентаризационная стоимость почти не используется. В зависимости от конкретных условий используется одна из двух других.

Инвентаризационная и кадастровая стоимость определяются представителями государственных организаций, а рыночная – независимыми специалистами.

Для чего нужна?

Как вы можете заметить, рынок недвижимости продолжает активно развиваться. Как говорится, спрос рождает предложение, а это значит, что в обороте находится большое количество недвижимости, и при этом, такое же большое количество человек готовы приобрести её в собственность.

Положение дел как нельзя кстати повышает спрос на услуги оценщиков недвижимости. Но зачем тогда продавцу или покупателю необходимы услуги такого специалиста? Кому нужна, например, оценка рыночной стоимости квартиры?

Самое простое объяснение заключается в том, что оценка, которая была произведена независимым экспертом, позволяет покупателю или продавцу получить наиболее объективную оценку недвижимости, а также, узнать как можно больше информации о приобретаемым им объекте.

Ситуации, в которых может потребоваться оценка недвижимости возникают самые разные. Познакомимся с некоторым перечнем:

  1. Чаще всего услуги оценщика необходимы при осуществлении сделок купли-продажи.
  2. Также, не редки случаи использования данных услуг при иных сделках из ГК.
  3. Если граждане вступают в права наследования, то им также может понадобиться оценка недвижимости, чтобы равномерно разделить унаследованное имущество между наследниками.
  4. Если граждане собираются оформить ипотеку на квартиру, которая уже была в чьей-либо собственностью, необходима оценка стоимости жилья на сегодняшний момент.
  5. Часто между гражданами возникают имущественные споры, и в этом случае, также может потребоваться независимая оценка.
  6. Если речь идёт о приватизации, а также о страховании недвижимого имущества, то независимая оценка – это необходимая мера, которую производят члены независимых акционерных обществ и открытых акционерных обществ.

Критерии процедуры оценки (переоценки) активов

В соответствии с п. 52 ФСБУ «Концептуальные основы» оценка отдельных объектов бухгалтерского учета в случаях, преду­смотренных нормативными правовыми актами, регулирующими ведение бухгалтерского учета и составление бухгалтерской (финансовой) отчетности, осуществляется по справедливой стоимости – в оценке, соответствующей цене, по которой может быть осуществлен переход права собственности на актив между независимыми сторонами сделки, осведомленными о предмете сделки и желающими ее совершить. Таким образом, процедуры оценки (переоценки) нефинансовых активов с 01.01.2018 могут осуществляться преимущественно на основе использования рыночных критериев, предусматривающих согласно ФСБУ «Концептуальные основы»следующие условия:

  • стороны (продавец (передающая сторона) и покупатель (правообладатель)), желающие совершить сделку, проинформированы об основных свойствах и характеристиках объекта сделки (актива, обязательства), его фактическом и потенциальном использовании, а положение покупателя (правообладателя) на рынке не является причиной для заключения сделки на вынужденных условиях (пп. «а» п. 58);

  • продавец (передающая сторона) заинтересован в продаже (передаче) предмета (объекта) сделки на рыночных условиях по наилучшей цене, которую можно получить (уплатить), но не является продавцом, готовым удерживать объект сделки до получения ценового предложения, не являющегося обоснованным в текущих рыночных условиях (пп. «б» п. 58);

  • факт хозяйственной жизни (операция, событие, сделка) совершается между несвязанными сторонами, каждая из которых действует независимо, то есть стороны сделки (продавец (передающая сторона) и покупатель (правообладатель)) не связаны отношениями, в результате которых устанавливаются нетипичные для рыночных условий цены (пп. «в» п. 58);

  • при определении справедливой стоимости используются документально подтвержденные данные о рыночных ценах, полученные субъектом учета от независимых экспертов (оценщиков) либо сформированные субъектом учета самостоятельно путем изучения рыночных цен в открытом доступе (п. 59);

  • при определении справедливой стоимости не учитываются возможные (предполагаемые) издержки по сделке, связанные с продажей или иной формой выбытия актива либо с передачей обязательства (п. 60).

Где и как можно рассчитать кадастровую и рыночную цену жилья?

Рассчитать кадастровую стоимость жилья самостоятельно не получится по двум причинам. Во-первых – доступ к такого рода документации имеется только у официальных лиц ГКН (Государственного Кадастра недвижимости). А во-вторых, критерии этой оценки могут периодически также подвергаться изменениям. Конечно не так часто, как при расчёте коммерческой ценности, но стандарты и нормативы изменяются.

Узнать сведения из Кадастра можно одним из следующих способов:

  • посетить официальный портал Росреестра;
  • через интернет, имея сведения из кадастрового паспорта на жильё;
  • по кадастровому паспорту, выданному в БТИ (если справка получалась давно, на её основании необходимо заказать новую оценку).

Рыночная цена так же определяется одним из нескольких доступных вариантов:

анализ дохода

Этот метод основан на ликвидности жилья, аналогичные варианты во внимание не принимаются;
анализ затрат. Вычисляется на основании вложенных средств в строительный объект

Чаще всего данный метод применяется для незавершённых строений жилой недвижимости;
сравнительный анализ. Такой метод расчёта включает в себя множество различных факторов, участвующих в формировании рыночной стоимости жилья.

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной или рыночной цены

Разберем, какая цена выше (кадастровая или рыночная), и как связаны эти показатели с инвентаризационной стоимостью. До 2013 года, когда основные полномочия по учету недвижимости принадлежали БТИ, инвентаризационные показатели применялись почти во всех сферах деятельности. В частности, эти данные использовались для расчета налогов, многих пошлин, определения показателей амортизации имущества, для ведения бухгалтерского учета. Более того, некоторые субъекты РФ применяется инвентаризационную стоимость для налогообложения даже в 2019 года.

Вот основные отлития между перечисленными выше стоимостными показателями:

  • кадастровая стоимость всегда считается по результатам государственной оценки – так как в этой процедуре не предусмотрено обследование объектов и определение их фактических характеристик, цена по кадастру почти всегда будет выше;
  • инвентаризационная цена считается по итогам инвентаризации БТИ и по нормативным методикам – она не всегда учитывает фактическое состояние недвижимости, так как инвентаризация проводится достаточно редко;
  • рыночная цена определяется профессиональными специалистами (оценщиками) на дату проведения оценки – так как специалист изучает фактическое состояние объекта и анализирует аналогичные предложения на рынке, эта цена будет максимально объективной.

Фактически, при пользовании и распоряжении одним объектов могут применяться все три указанные показатели стоимости. Например, получая квартиру по наследству, можно оплатить нотариусу пошлину по инвентаризационной стоимости, так как она почти всегда ниже. После вступления в наследство сразу начнется начисление имущественного налога, а для этого берется стоимость объекта из кадастра. В процессе пользования унаследованной квартирой можно ее продать, определив реальную рыночную цену. Аналогичным образом это допускается и для других видов объектов.

Как отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной цены? Закон № 237-ФЗ предусматривает, что в ходе государственной оценки необходимо определять реальную цену недвижимости. К сожалению, практика далека от идеала. Объекты оцениваются массовым методом, а специалисты не имеют данных о реальных характеристиках недвижимости. Например, квартиры с одинаковой площадь и планировкой, расположенные в одном доме, наверняка будут иметь одинаковую стоимость по кадастру. На практике, их рыночная цена может значительно отличаться – ввиду проведения ремонтов и повышения уровня комфорта, из-за этажности, по другим факторам.

На Публичной кадастровой карте тоже можно узнать показатель кадастровой стоимости. Для этого объект можно выбрать прямо на карте.

Как узнать разницу между рыночной и кадастровой стоимостью

Узнать разницу в рыночной и кадастровой стоимости земли, строения или помещения можно самостоятельно. Это необходимо для принятия решения, стоит ли оспаривать результата оценки по кадастру и менять сведения ЕГРН. Вот какие способы можно использовать, чтобы сравнить указанные показатели:

  • самостоятельно изучить предложения на рынке, сравнить все характеристики объектов, выбрать схожие варианты;
  • посмотреть кадастровую стоимость по выписке ЕГРН или из ПКК;
  • сравнить оба ценовых показателя.

Скорее всего, вы увидите, что кадастровая стоимость земли или объекта выше рыночной цены. Если разница несущественна, оспаривать цену кадастра может оказаться пустой тратой времени. Можно предварительно рассчитать налог, который начислят по обоим стоимостным показателям. Если отличие будет в нескольких копейках или рублях, то оспаривание не приведет к большой экономии, а вы понесете расходы на оценку.

Если разница рыночной и кадастровой стоимости земельного участка, помещения или строения большая, вам придется ежегодно переплачивать по налогам. Например, если у вас в собственности множество объектов с большой площадью, переплата может составлять десятки и сотни тысяч рублей (это особенно актуально для крупных предприятий). В такой ситуации имеет смысл пройти процедуру оспаривания, приравнять цену по кадастру к рыночной стоимости.

Взыскание стоимости услуг по оценке имущества

К нам обратился И. с вопросом, «можно ли взыскать с налогового органа стоимость услуги по оценке имущества, если проводить оценивание понадобилось в порядке оспаривания налога»: гражданину И. пришла квитанция с новым налогом, однако он посчитал, что сумма взыскания слишком велика. По его мнению, оценка имущества проведена не правильно.

И. оплатил квитанцию с налогом, однако, заказал у независимого специалиста услугу по определению рыночной стоимости его имущества, в результате которой была выведена ценность недвижимости – 2 млн. руб. Из суммы налога следовало, база налогообложения равняется 4 млн. руб.

Мы разъяснили И., что согласно пункту 2 ст. 15 Гражданского кодекса, подтверждение ошибки налоговой и причиненный в результате этого материальный ущерб дает ему право на взыскание расходов. Согласно ст. 35 Налогового кодекса, налоговиков можно привлечь к ответственности за убытки, причиненные гражданам, в том числе, в результате неправильного исчисления налога.

Для взыскания затраченных средств И. необходимо: в рамках досудебного решения вопроса, направить претензию в налоговую службу с указанием объективности требований и копиями всех документов, имеющих отношение к делу. Для И. это копии:

  • квитанции с уплатой налога;
  • результатов оценки с рыночной стоимостью имущества;
  • документов, подтверждающих права на недвижимость.

Налоговики обязаны рассмотреть претензию в течение месяца и дать письменный ответ. Если он будет отрицательным, И. необходимо подать иск в мировой суд по месту расположения ответчика (налоговой) с приложением документов, которые направлялись в рамках досудебного урегулирования, и уплатить пошлину (для И. это будет 400 руб. – так как цена иска менее 20 000 руб.).

В письменном отказе от выполнения требований, представители налоговой могут указать, что ответчиком следует считать Росреестр, так как оценка произведена ими, однако это не соответствует действительности: заказчиком работ являются налоговики.

Если они посчитают, что есть основания, то будут самостоятельно в судебном порядке взыскивать уплаченные вам средства с Росреестра.

Повышение или снижение цен

Будут моменты, когда нужно изменить свои цены. Но прежде чем это сделать, нужно проанализировать влияние на прибыльность любого предлагаемого изменения цены. Нужно ответить на два ключевых вопроса:

  • Каким будет эффект изменения на цены объема продаж?
  • Каким будет эффект от прибыли за продажу?

Повышение цен может повысить прибыльность, даже если объем продаж может снизиться. Если повышать свои цены, всегда нужно объяснять своим клиентам, почему это делается. Можно использовать изменение цены как возможность повторно подчеркнуть преимущества, которые предлагаются. Хорошее объяснение может также укрепить отношения с клиентом.

Никогда не нужно принимать решение о снижении цен. Низкие цены часто идут рука об руку с некачественным сервисом. Нужно сосредоточиться на повышении прибыли, а не на снижении цен для наращивания продаж. В большинстве случаев клиенты решают покупать из-за преимуществ, которые предлагаются вместе с ценой. Редко это решение принимается исключительно на основе цены.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий