Оценка загородного дома, участка. оценка зданий и помещений. как и где заказать услугу

Методы оценки

Оценивая жилой дом, расположенный на земельном участке наши оценщики используют несколько подходов:

  • Прибыльный – основан на капитализации чистых доходов, полученных от максимально эффективного использования недвижимости. То есть цену участка определяет его способность принести в будущем доход.
  • Сравнительный – предполагает сопоставление стоимости аналогичных объектов на рынке и их сравнение. Данный метод ориентирован на изучение конъюнктуры рынка. За налог продаж принимаются похожие дома и участки. Расположенные в этом же районе.
  • Затратный – основан на подсчете затрат на создании аналогичного объекта и его улучшение. Данный метод предполагает, что цена дома складывается из затрат на его создание за минусом износа. Однако при наличии активного рынка недвижимости применение данного метода нецелесообразно, поскольку затраты на возведение домостроения не всегда соразмерны его реальной стоимости на рынке.  

Таким образом при оценке домостроений, расположенных на земельных участках узнать наиболее точную их стоимость позволяет сравнительный метод.

Рыночная стоимость недвижимости прежде всего зависит от ее расположения и влияния, которое оказывают внешние факторы, а также существующего спроса и предложения на данный объект на рынке и не может быть выше, чем затраты на приобретение аналогичного по полезности участка и домостроения. Поэтому сравнительный подход к оценке таких объектов является более приемлемым. Однако воспользоваться данным методом можно только в том случае, если рынок конкурентен и хорошо развит.

Если отсутствует достаточное количество информации об аналогах продаж оцениваемого объекта, нашими оценщиками собирается вся информация, которая находится в свободном доступе и применяются другие методы, позволяющие наиболее точно установить рыночную стоимость.

Для выполнения оценки оценщику понадобятся следующие документы:

  • Правоустанавливающие документы на землю и дом.
  • Документы, подтверждающие личность заказчика.

Сколько стоит оценка дома в СВАО можно у знать у наших специалистов в офисе по ул. Бибиревская. Ближайшими к нам станциями метро, от которых удобно добираться являются Бибирево, Алтуфьево, Отрадное.

Оформление договора купли-продажи

Данный документ не имеет установленной формы, однако он составляется в обязательном письменном виде и должен содержать в себе информацию о таких двух существенных условиях:

Цена

Наличие условий о цене обязательно, поскольку сделка купли-продажи является возмездной и требует обязательной оплаты.

При этом она может быть установлена как в денежной, так и в натуральной форме, однако последний способ на практике используется крайне редко.

В этом случае продавца могут обвинить в попытке уклонения от налогов, ведь НДФЛ при продаже земельных участков платится от ее стоимости. Если же цена, напротив, слишком большая, никаких претензий к нему не возникнет — при согласии на это покупателя сделка будет проведена без проблем.

Для государственной и муниципальной земли цена устанавливается по-другому — первоначальное значение зависит от заключения независимого оценщика. Далее на аукционе данная цена может неоднократно повышаться, если будут соответствующие ставки от участников.

Предмет

В качестве предмета выступает конкретный земельный участок, который подлежит продаже. При этом он должен быть описан максимально подробно, с указанием такой информации:

  • площадь;
  • адрес и месторасположение;
  • кадастровый номер;
  • вид разрешенного использования.

Также желательно указать, на каком основании продавец владеет участком и какими документами это подтверждается. Стоит учесть, что при отсутствии в договоре купли-продажи этих условий его могут признать недействительным, а сделку аннулировать.

Помимо данных условий, стороны могут включить в договор любые другие пункты, которые не противоречат действующему законодательству.

Составлять договор стороны могут как самостоятельно, так и при помощи юриста. Для самостоятельного оформления можно найти в интернете образец этого документа и внести в него необходимые изменения. Что касается нотариального удостоверения, то оно в данном случае необязательно.

На следующем этапе продавцу и покупателю необходимо организовать передачу денежных средств при помощи того способа, который они сами выбрали и закрепили в договоре. Наиболее надежным является банковский (например, при помощи ячейки или безналичного перевода). Если средства передаются наличными без участия банка, с продавца необходимо взять расписку, подтверждающую их получение.

После оформления договора и передачи денег остается только отдать его вместе с пакетом необходимых документов в Росреестр. Это необходимо для регистрации перехода права собственности, которое происходит в случае продажи земельного участка. При этом понадобятся такие документы:

  • паспорта покупателя и продавца;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (например, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство);
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт или план;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • акт приема-передачи.

Помимо этого базового пакета, в некоторых ситуациях могут потребоваться и другие дополнительные бумаги:

  • разрешение от супруга, заверенное нотариально (если продавец состоит в официальном браке);
  • доверенность (в случае участия в купле-продаже законного представителя покупателя или продавца);
  • документы на строения, которые расположены на участке;
  • разрешение от других собственников участка (если он находится в совместной собственности).

Заверенные должным образом копии всех этих документов подаются в Росреестр вместе с тремя экземплярами договора, которые подписываются там же. Один экземпляр после остается в регистрационном органе, а два возвращаются продавцу и покупателю.

Срок регистрации обычно составляет до одного месяца, после чего покупателю выдается оформленное в соответствии с требованиями законодательства свидетельство о праве собственности на участок. После этого он считается его полноценным собственником и может распоряжаться им по своему усмотрению, процедура покупки считается завершенной.

Как сделать оценку дома с земельным участком — пошаговая инструкция для новичков

Чтобы оценить дом с земельным участком, нужно предпринять ряд действий. Давайте поймем каких и разберем их специфику.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

Для начала понадобится выбрать оценочную компанию. Учтите, что в зависимости от цели оценки, вам может понадобиться, чтобы оценщик был аттестован. Особенно это актуально, если оценка нужна для страховой компании или банка. Если оценщик не будет аттестован, компания просто не примет ее результаты.

Также учитывайте репутацию фирмы. Обязательные условия — компания состоит в СРО и застраховала свою гражданскую ответственность.

О том, как грамотно выбрать фирму читайте в статье «Оценочная компания».

Шаг 2. Приглашаем специалистов на объект

Перед тем, как пригласить оценщика в дом, приберитесь в нем. Освободите все труднодоступные уголки дома, такие как подвал и чердак — они должны быть доступны для беспрепятственного осмотра.

Обязательно проверьте краны, трубы, ручки и другие мелкие технические детали. Они должны нормально работать.

От того, тщательно ли вы подготовитесь к приходу специалиста, зависит итоговая стоимость в отчете.

Шаг 3. Определяем стоимостную зону по местонахождению домовладения

От того, где именно находится ваш дом, зависит его стоимость. Ведь в каждом городе есть престижные районы и, например, спальные. На стоимость может повлиять удаленность дома от транспортных развязок и инфраструктуры, экологическая ситуация в районе расположения объекта, уровень шума и т.д.

Определите, в какую стоимостную зону вы входите и сформируйте для себя нижнюю и верхнюю планку цен в этой зоне.

Читайте статью по смежной тематике «Независимая строительная экспертиза».

Шаг 4. Определяем стоимость земельного участка

На стоимость земельного участка учета влияют десятки различных факторов.

Таблица факторов, влияющих на стоимость земли:

Фактор для доплаты Фактор для скидки
1 Больше 3 соток земли +2-3% Меньше 3 соток земли -2-3%
2 Участок правильной формы +2% Участок неправильной формы -2-3%
3 Ширина больше 12 м +1-4% Ширина меньше 12 м -2-15%
4 Близость транспортных развязок +1-5% Удаленность от остановки -5-8%
5 Асфальтированная дорога +2% Дорога без покрытия
6 Природные условия Приближенность высоток -3-4% Приближенность промобъектов -5-10%
7 Ровный рельеф +3-5% Склон -5-7%, грунтовые воды -10-20%
8 Наличие центральной канализации — +7-10% Отсутствоет газ или вода -5-15%
9 Отдельный въезд Общий въезд -30%, общий двор -50%

Шаг 5. Определяем стоимость главного строения

Для этого нужно определить чистую площадь домовладения. Для этого площадь фундамента умножается на количество этажей. Пристройки, подвалы, гаражи и веранды в этом подсчете не учитывают.

Затем оценивают стоимость квадратного метра площади с учетом суммирования скидок и доплат.

Таблица причин снижения или увеличения стоимости дома:

Факторы для доплаты Факторы для скидки
1 Кирпичные стены Стены из ракушечника -5-8%
2 Дому меньше 7 лет +5-10% Дому 8-20 лет -5-15%
3 Площадь больше 80 м. кв. +1-3% Площадь меньше 55 метров — 2-5%
4 Современный проект + 5% Старый проект — 1-5%
5 Под ключ +15-30% Строительство не завершено — 60%
6 Трубы капитально отремонтированы +5-10% Старые трубы и сантехника -5-10%
7 Ремонт не нужен Необходимо провести ремонт — 10-30%
8 Раздельные комнаты + 5% Смежные комнаты -5%
9 Есть удобства — доплата 0% Частичные удобства — 10% Нет удобств — 20%
10 Высокие потолки — доплата 0% Потолки менее 2,6 метров — 10%

Шаг 6. Определяем стоимость дополнительных строений на участке

Нужно понять примерную стоимость этих строений самих по себе. Их влияние на цену дома и участка мы учли ранее.

Чтобы вычислить стоимость дополнительных строений — просто определите стоимость их строительства.

Шаг 7. Получаем отчет об итоговой стоимости жилья

Теперь определяем итоговую стоимость. Для этого суммируем стоимость дома, земельного участка и дополнительных строений.

Незаменимой помощью в непростом деле оценки дома станет консультация юристов. Подобрать профильного специалиста вы можете на сайте «Правовед». Из 16,5 тысяч юристов со всей страны вы без труда сможете подобрать нужного. Задав вопрос на сайте, ответ получите уже через 15 минут.

Воспользоваться консультацией можно заполнив форму на сайте или заказав обратный звонок.

Каждый день пользователи сайта получают больше тысячи консультаций. Посетители оценивают консультации положительно в 95% случаев. При этом вероятность ошибки при консультации с помощью «Правоведа» равна нулю.

Дополнительная информация — в материале «Обследование зданий и сооружений».

Подробная инструкция для собственника

Мы составили для вас простую и понятную инструкцию, которая поможет вам разобраться с таким сложным вопросом, как профессиональная оценка дома.

Определитесь с оценочной компанией

Компания, которой вы доверяете оценку жилья, обязательно должна состоять в какой-либо СРО. Проверьте, будет ли застрахована гражданская ответственность экспертов за результат оценки, по закону это обязательное условие для оценщика.

Если вам нужно оценить дом, чтобы застраховать его или оформить под его залог выдачу кредита, проверьте, что выбранная вами экспертная компания имеет аккредитацию от соответствующего страхового агентства или банка. В противном случае, результаты экспертизы не будут приняты, даже если она проведена достоверно.

Обзор лучших экспертных компаний по нашему мнению читайте в следующем пункте.

Подготовьтесь принять экспертов

Обязательно уберитесь в доме до того, как его будут оценивать специалисты. Если вы давно откладывали какой-то мелкий ремонт по дому, сейчас само время им заняться.

Не забудьте привести в порядок чердак и подвал. Если вы ими не пользуетесь и доступ в эти помещения заблокирован – освободите дорогу и все равно уберитесь в этих помещениях.

Ваше жилье должно с первого взгляда производить благоприятное впечатление. Не давайте комиссии повод занизить состояние дома.

Определение стоимостной зоны

До начала оценки состояния вашего дома эксперты уже знают, в каком примерно диапазоне будет его цена. Дело в том, что все загородные территории подразделяются на разные ценовые зоны. И дом в элитном коттеджном поселке недалеко от крупного города по умолчанию стоит больше, чем точно такая же постройка в далекой и заброшенной деревне. Еще не доехав до вашего участка, эксперты уже представляют себе нижнюю и верхнюю границу его цены.

Отчет о проведении оценки объекта недвижимости

Отчет об оценке земельного участка и расположенного на нем дома составляется в письменном виде.

В соответствии со статьей 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, требования к отчету устанавливаются органом, осуществляющим нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности.

Документ с прошитыми и пронумерованными страницами (обычно их количество не превышает 30) заверяется подписью уполномоченного представителя фирмы, выполнившей оценку, и печатью компании.

В стандартном отчете содержатся:

  • сведения о заказчике и исполнителе;
  • данные о применяемых методиках оценки;
  • информация об исследуемом объекте;
  • анализ рынка недвижимости;
  • определение рыночной или ликвидационной стоимости;
  • правоустанавливающие акты (приложения).

Несколько отличается отчет, сделанный для банка с целью оформления ипотечного кредита. Он включает:

  1. Документы на земельный участок с домом.
  2. Фотографии, сделанные при осмотре территории и коттеджа (садового домика).
  3. Рыночную цену объекта.
  4. Ликвидационную стоимость. Эта величина используется для реализации имущества в случае невыполнения заемщиком взятых на себя обязательств.

Финансовые учреждения не настаивают, чтобы оценку проводили исключительно их специалисты. Если для проведения экспертизы привлекается оценщик, приглашенный клиентом, то к представленному отчету следует приложить документ о членстве в СРО, диплом о получении соответствующего образования, лицензию и страховой полис гражданской ответственности.

Пошаговая инструкция оценки жилого дома с земельным участком специалистом

Сейчас разберем последовательность ваших действий, если для определения стоимости своей недвижимости вы приглашаете оценщика.

  1. Вам необходимо найти аттестованное физическое или юридическое лицо, которое будет состоять в СРО, иметь страховой полис и обладать отличной репутацией.
  2. Связаться с ним, сделать заявку и обсудить все условия вашего сотрудничества. А именно:
  • Стоимость оценки;
  • Сроки выполнения заказа;
  • Обозначить цель оценки и ее вид.
  1. Составить и подписать договор.
  2. После чего вы предоставляете необходимые документы:
  • Копию вашего паспорта;
  • Кадастровый паспорт и межевой план участка;
  • Справки из БТИ вместе с поэтажным планом строений;
  • Документы, подтверждающие права вашей собственности на земельный участок и имеющиеся сооружения.
  1. Договариваетесь о дате визита оценщика.
  2. Наводите порядок в доме и на прилегающей территории.
  3. Нанятый вами специалист в оговоренный день приезжает по указанному адресу и оценивает ваше имущество, делает фото, проверяет, нет ли незаконных построек.
  4. После этого обрабатывает полученные данные, составляет официальный документ, где указана стоимость вашей недвижимости и передает его вам.

Если стоимость вашего имущества будет определять профессионал, то вы потратите минимум сил и времени, но за это придется заплатить определенную сумму. Но в некоторых ситуациях (их мы описывали выше) без оценки экспертов просто не обойтись.

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителеФотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильникиОбъем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страницОтчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Как сделать

Вариантов для осуществления оптимальной оценки стоимости квартиры для продажи или для других целей существует четыре, но наши граждане пользуются лишь двумя – так им кажется дешевле и быстрее. Мы же рассмотрим все, чтобы в случае необходимости вы имели более широкий выбор возможностей.

Вариант №1. Официальные документы

До недавних пор оценочным правом единолично обладали БТИ, которые никогда не ориентировались на колебания рынка и на рыночную стоимость, что в случае продажи квартиры является одним из основных факторов оценки.

Сейчас в стране функционируют саморегулируемые организации оценщиков, которые после определенного срока работы (обычно это занимает неделю) предоставляют заказчику отчет на нескольких десятках листов, в котором на основе сравнительного метода «вырисована» цена продаваемой квартиры. Оценщики оставляют за собой право на небольшой процент погрешности.

Цена такой услуги – от 3 до 5 тысяч рублей, но пользуются ею, в основном, ипотечные покупатели, которым необходимо доказать в банке «рыночность» цены жилья, на покупку которого они собираются взять кредит.

Недостатки такой формы оценки для продавца очевидны:

  • действие документа ограничено – месяц со дня вручения заказчику;
  • оценщики ориентируются на цены предложений, а не реальных сделок. Если спрос на подобные квартиры падает, то цена остается очень завышенной, невзирая на наличие погрешности, в этом случае ее процент не соответствует действительности.

Вариант №2. Агентства и риелторы

Обычный звонок риелтору, а лучше сразу нескольким, может направить течение ваших мыслей в правильное русло.

Такой вариант самый популярный среди продавцов жилой недвижимости, поскольку усредненная оценка от двух-трех опытных риелторов в результате и оказывается реальной ценой за квартиру. Кроме того, не следует упускать из виду такой важный момент как наличие профессиональной интуиции. Риелтор, на счету которого десятки удачных сделок, безошибочно назовет вам ту цену квартиры, за которую вы ее действительно сможете продать.

Если вы собираетесь продавать жилье через риелторскую контору, то недвижимость выставят на продажу с некоторой надбавкой – не удивляйтесь и не возмущайтесь этому, все сделано для создания возможности торга.

Естественно, основная работа риелторов – не раздавать советы в телефонном режиме, они ищут клиентов, с которыми можно подписать договор о сделке. Поэтому будьте готовы к сотрудничеству.

Некоторые агентства любезно предлагают определить настоящую стоимость недвижимости посредством Интернета и предлагают заполнить анкету клиента, некоторые пункты которой должны вас насторожить: адрес, количество проживающих и прописанных и т.д. Возможно, что все подобные действия направлены на благо заказчика и удобство работы сотрудников агентства, но ведь гарантий того, что к вашим данным не получат доступа третьи лица нет никаких…

Преимущества такого способа: оперирование оценщиком реальными цифрами состоявшихся сделок. Недостатки: возможное завышение цены.

Вариант № 3. Сам себе оценщик

Как гласит популярный нынче афоризм: Интернет вам в помощь. Благо сейчас можно найти не один независимый сайт, позволяющий самостоятельно определить приблизительную оценку жилья, которое вы собираетесь выставить на продажу.

Схема проста: вы вводите данные своей квартиры и система автоматически подсчитывает, сколько может стоить такая недвижимость. Также можно сделать выборку подобных квартир и на основе сравнительного анализа оценить свою.

Преимущества способа: очень быстрое получение результата. Недостатки:приблизительность результата. Такой метод подходит только в случае праздного любопытства: «Интересно, сколько может стоить моя квартира», и совершенно не годится для дела.

Вариант № 4. Своя цена

Этот метод часто называют авторитарным и бесперспективным, однако, на удивление, он срабатывает. Правда, чтобы получить результат, нужно обладать достаточными запасами времени и терпения.

Схема стара, как мир: поставить свою цену, так называемую «от фонаря», и просто ждать своего покупателя.

Такой способ оценки может отлично сработать в период растущего рынка. Никто с точностью не сможет спрогнозировать, сколько именно нужно ждать своего клиента, поэтому терпение – главный партнер при подобном методе оценки. Известны случаи, когда квартиры ожидали покупателей годами, а потом их продавали легко, быстро и без торга.

Преимущества способа: вы чувствуете себя хозяином положения и ставите ту цену, которая устраивает вас. Недостатки: слишком долгое ожидание сделки.

Основные случаи, при которых оценка дома необходима

  1. Оформление наследственных прав

Дома для наследства оценивают для вычисления нотариальной пошлины, определения суммы земельного налога и государственной пошлины а также для разрешения имущественных споров между наследниками. Для этого понадобятся документы о праве собственности, из БТИ, паспорт заказчика и наложенные на него обременения.

В случае перехода в наследство ещё и земельного участка, прилегающего к дому, необходима ещё и оценка земли. В этом случае из документов понадобятся карта участка, документы о статусе земли, геодезия и документы о коммуникациях.

  1. Заключение договора купли-продажи

Оценка дома в этом случае в основном происходит во время предварительных переговоров. Тогда стороны могут вместе выбрать оценщика.

Нередки случаи, когда дом оценивается перед продажей для третьих лиц. Такими лицами могут быть налоговая служба, акционеры предприятия, вышестоящие организации. Для налоговой проведенная оценка является доказательством полноты и правильности начисления налогов.

Покупатель и продавец совместно находят оценщика. Стоимость оплаты оценщику сразу же оговаривается и записывается в договоре. От результатов оценки никак не зависит, сколько стоит оценка дома.

  1. Оценка по предоставлению органов опеки

Такую оценку проводят, когда хозяином дома или его части является недееспособное лицо или несовершеннолетний ребенок. В этом случае с домом нельзя совершать никаких операций без разрешения опекунского совета. Это необходимо, чтобы права недееспособного или несовершеннолетнего лица не ущемлялись.

Оценка дома для органов опеки проводится при продаже, сдаче в аренду, разделе дома, оформлении дома в качестве залога, выделении доли в доме, а также других операций. Для оценки необходимо подготовить документы на собственность, паспорт заказчика и технический паспорт. Результатом оценки является заключение, которое подтверждает рыночную стоимость.

СПРАВКА! В случае продажи дома без разрешения органов опеки, суд скорее всего признает сделку недействительной, а лицо, которое предоставило лживые данные, привлекут к уголовной ответственности.

  1. Страхование жилья

По законам РФ, договор страхования будет считаться недействительным, если стоимость дома выше рыночной. Тогда при наступлении страхового случая сумму возместят частично.

Выход из этой ситуации в том, чтобы страховать дом без участка, а стоимость страховки определять с помощью оценщика. Тогда различных трактовок быть не должно.

  1. Внесение дома в уставной капитал общества

Это способствует детализации прав участников на принятие решений. Кроме того, при правильной оценке взноса, затраты на амортизацию и налог на имущество исчисляются правильно. Именно по этой причине стоимость дома необходимо оценить верно, при внесении его в уставной капитал.

  1. Раздел дома

Дома делят при разводе или других спорах. В итоге нужно, чтобы одна из сторон отказалась от своих прав на часть дом, а вторая выплатила ей компенсацию. Для определения суммы компенсации, необходимо оценить дом. Оценщик произведет оценку дома с земельным участком. Ну и зная эту сумму, можно прийти к соглашению сторон.

Дома делят при ликвидации предприятия, при продаже доли, разводе, при выделении доли, при выходе из долевых собственников.

  1. Получение кредита

Сумма кредита в основном имеет размер 80% от цены недвижимости, находящейся в залоге. Из-за этого оценка дома является обязательным условием, если его используют как залог для ипотеки. При этом оценка дома для ипотеки должна проводиться профессиональной компанией-оценщиком. Причем эта компания должна быть аттестована банком.

СПРАВКА! Банк не должен навязывать какого-то определенного исполнителя, он только предлагает рассмотреть список аттестованных оценщиков, из которых вы можете выбрать.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий