Что такое кадастровая стоимость недвижимости, как она считается и почему может отличаться (сильно!) от рыночной

Экономическая оценка

Экономическая оценка земельных участков отражает их хозяйственную ценность и потенциальный эффект от использования.

Обычно под экономической оценкой подразумевают рыночную.

Оценка стоимости земли – это процедура определения ценности земли в денежном исчислении с учетом потенциально возможного и реально приносимого дохода участка, которая определяется на определенный момент времени с учетом функционирования конкретного рыночного сегмента.

Другими словами рыночная оценка позволяет понять, за какую цену может быть продан данный участок в условиях свободного рынка в данный момент времени.

В процессе оценки учитываются как специфические факторы ценообразования земельных участков, так и макроэкономическая/микроэкономическая конъюнктура.

Экономическая оценка земельных участков обычно учитывает местоположение земли, ее целевой предназначение, физические параметры земли, соотношение спроса/предложения, характера предложения/уровня конкуренции на рынке недвижимости, ожидаемой величины дохода от эксплуатации земли, срока окупаемости

Важно понимать, что рыночная оценка всегда очень динамична и при изменении целевого назначения участка она также меняется

Нередко под экономической оценкой понимают рыночную стоимость права аренды. Она зависит от правового статуса арендатора, срока действия договора, наличия обременений и сервитутов, прав иных лиц на объект. Данная стоимость также определяется величиной, продолжительностью и вероятностью доходов от аренды недвижимости при наиболее эффективном использовании участка.

Одна из разновидностей экономической оценки — кадастровая оценка. Она производится по заказу муниципальных властей выбранными ими оценщиками.

Ключевая цель кадастровой оценки – налогообложение собственников участков и определение ставок аренды земель из муниципального фонда.

Данный вид оценки максимально приближен к рыночной, но может отличаться от нее в большую или меньшую сторону. Если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной, то собственник вправе оспорить ее в судебном порядке.

Что влияет на установление цены земельного участка при продаже? ↑

  1. Расположение земельного участка.
  2. Размер и форма земельного участка.
  3. Наличие строений.
  4. Подведенные коммуникации, уже установленные септики, наличие электричества, колодца или артезианской скважины.
  5. Ландшафт.

Именно первые три параметра формируют большую часть стоимости земельного участка

При чем, самое важное — это расположение земли, а ее размер и постройки играют меньшую роль. Однако это распределение может меняться в зависимости от индивидуальных характеристик участка земли, ведь полностью готовая для жизни дача или коттедж, пригодный для круглогодичного проживания, пусть и в удалении от населенных пунктов, успешно составит конкуренцию летним домикам, находящимся недалеко от крупного города

Цена в данном случае может быть примерно одинаковой.

Иногда бывает, что постройка, находящаяся на участке, снижает его стоимость. Например, полуразвалившийся уродливый домик, который новые владельцы непременно уберут. Ценности эта постройка не представляет, а вот затрат на свою утилизацию потребует.

Чем больше площадь, тем выше цена. Это очевидно. Но форма участка должна быть удобной, желательно прямоугольной или квадратной. К примеру, участок может быть большой по площади, но настолько узкий, что расположить на нем жилые и нежилые строения по установленным санитарным нормам будет просто невозможно. Такая же проблема может быть с треугольными участками. Поэтому хороший «прямоугольник» стоит на 10–15% дороже «треугольника».

Сухой и ровный участок стоит дороже, чем заболоченный и холмистый. Ведь на выравнивание и осушение земли, — а иногда и то, и другое, — новый владелец потратит кругленькую сумму. Для выравнивания понадобится, как минимум, несколько КАМАЗов земли и гравия, да и прокладка дренажей — «удовольствие» не дешевое. Проблемный участок — это еще минус 10% от стоимости.

Чем меньше покупателю нужно будет тратить времени, сил и денег на обустройство участка, тем более выгодную цену может установить продавец.  

Есть и менее важные параметры, которые при конкретной следке могут оказаться существенными: экология и природа (чистый воздух, река, озеро или лес в пешей доступности), хороший вид.

Как можно приобрести землю у государства или местной администрации по кадастровой стоимости?

Не каждую землю есть возможность выкупить в собственность.

Желаемый земельный участок должен обязательно пройти кадастровый учет, иначе без кадастрового паспорта земля не будет доступна для приобретения.

После постановки на кадастровый учет земля становится сформированным объектом недвижимости с собственной определенной кадастровой службой стоимостью.

Региональные и федеральные законы предоставляют право физическому лицу или организации выкупить земельный участок по кадастровой стоимости, если:

  • У них есть права на бессрочное пользование таким участком;
  • Участок выставлен на аукцион;
  • Они являются собственниками недвижимости, которая построена на земельном наделе;
  • Есть право на наследование земельного участка.

Если у потенциального покупателя нет прав на землю, то все сведения о желаемой земле можно получить при отправке запроса в Управление Федеральной службы картографии, государственной регистрации и кадастра. В случае если на земле не проводилась процедура межевания (определение четких границ), но она учитывается на кадастровой карте, выписка из ЕГРП может быть не предоставлена.

В такой ситуации можно обратиться в местную администрацию за сведениями о собственнике. Цена земли необязательно будет по кадастру, даже если собственник будет найден.

Если же владельцем участка, как это бывает практически в 90% случаев, является муниципалитет или государство, то приобретение земли возможно только посредством аукциона. Торги не будут признаны состоявшимися, если заявка на аукционе будет единственной. Однако если на участке расположены здания и сооружения приобретателя участка, то земля продается без торгов.

Только так можно приобрести земельный участок по кадастровой стоимости, так как на аукционе и без торгов стартовая цена лота будет определяться кадастровой стоимостью, определенной комиссией при муниципалитете.

Как рассчитать для физических лиц?

Точно так же, как и оценку, рассчитать каждый вид аренды можно разными способами.

На основании кадастровой оценки

Для расчеты цены аренды на базе кадастровой стоимости применяется такая формула:

А=К*% – арендная плата за землю равна кадастровой оценке, умноженной на процентный коэффициент, зависящий от цели аренды.

Значение последнего понятия определяется законодательством России:

  • 0,01% – используют при расчете для лиц, освобожденных от налогов или имеющих налоговые льготы.
  • 0,6% – установлены для особ, желающих взять землю в аренду с целью развития сельскохозяйственного бизнеса.
  • 1,5% – необходимо внести в формулу во время расчета аренды для промышленных, жилищных и либо каких других построек.
  • 2% – указывают во время подсчета арендной стоимости территории, на которой планируют добывать полезные ископаемые.

Пример №1. Петров Василий Иванович решил снять в аренду участок земли для развития сельского хозяйства, а точнее, выращивания злаковых культур. Выбранная им земля, пройдя кадастровую оценку за пол года до аренды, была оценена в 300 000 руб. Отталкиваясь от закона о процентном коэффициенте в данном случае нам необходимо умножить на 0,6%.

300 000*0,6% = 1 800 руб. – составит арендная плата данной территории.

Пример №2. Андрей Васильев решил арендовать небольшой земельный участок для строения кафе на территории города. В июне 2016 года была проведена кадастровая оценка и заключен договор на весь 2017 год. В результате, стоимость после оценки составила 500 000 руб. Чтобы определить арендную плату нам необходимо 500 000 руб. умножить на 1,5% (процентная ставка для построек).

500 000*1,5%= 7500 руб. – арендная плата.

Пример №3. Компания «Агроком» решила заключить договор с властями города об аренде земельного участка, на котором расположено месторождение угля. Указанный период эксплуатации этого участка – с февраля и до января (включительно) 2017 года. В сентябре 2016 года была проведена кадастровая оценка, которая составила 800 000 руб. По закону РФ процентный коэффициент для данного типа эксплуатации составляет 2%.

800 000*2%=16 000 руб. – арендная плата.

На базе рыночной стоимости

В отличие от предыдущей формулы, в расчете частной аренды в основе используют не кадастровую оценку, а рыночную. Умножение производится на ставку рефинансирования центрального банка.

Расчет проводится по такой формуле:

А=Ц*% – арендная плата равна рыночной оценке, умноженной на ставку рефинансирования.

Рыночная цена, как мы уже рассмотрели ранее, может быть значительно выше, чем сама кадастровая оценка земельного участка, так как во время проведения анализа учитываются субъективные индивидуальные факторы владельца.

Во время подсчетов используется ставка ЦБ, которая является действующей на момент подписания договора.

Важно! Если при оформлении аренды в государственном учреждении покупатель может получить льготы, то в этом виде аренды льготные скидки не предусмотрены.

Пример. Алексей Сергеевич решил взять в аренду большой земельный участок, принадлежащий частному владельцу для развития фермерского бизнеса. Период аренды – апрель – август 2017 года (включительно). Рыночная оценка была проведена в 2016 году в ноябре месяце и составила 200 000 руб. Действующая ставка ЦБ в 2016 году – 10,00%

Итак, делаем подсчет: 200 000*10% = 20 000 руб. – арендная плата.

Еще один пример. Сергей Геннадьевич решил взять в аренду землю для постройки промышленного помещения. Период аренды ноябрь 2017 г. – октябрь (включительно) 2018 года. Оценка рыночной стоимости данной территории была проведена в мае 2017 года и составила 600 000 руб. Согласно решению ЦБ –процентная ставка 9,25%

Проводим расчет: 600 000*9,25% = 55 500 руб.

Независимо от возможных изменений в рыночной оценке или ставке, после заключения договора сумма арендной платы не меняется.

Как узнать кадастровую стоимость?

Кому важно знать кадастровую стоимость земли:

  • Собственники земельных участков;
  • Арендаторы земельных участков;
  • Иные правообладатели земельных участков.

Почему важно знать кадастровую стоимость на объекты (на участки). Размер земельного налога, а также размер арендных платежей, как правило, зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости

Следовательно, величина налогового бремени или бремени оплаты арендных платежей прямо зависит от величины кадастровой стоимости на объект (на участок либо земельный участок).

Как и кем устанавливается кадастровая стоимость на участок. Для установления кадастровой стоимости на земельный участок, по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая стоимость земель, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН). Установление кадастровой стоимости земельного участка происходит независимыми оценщиками земельного органа, которых региональные или местные власти выбрали на конкурсной основе. Государственная кадастровая цена на участок проводится не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз на два года) с даты, состояния на которую была проведена государственная кадастровая оценка на земельный участок.

Для чего устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Расчет кадастровойстоимости земельного пая происходит для определения, главным образом, размера уплаты налога на имущество, а также платежей, связанных со сделками, совершаемыми с этой недвижимостью (участка), расчета платежей при наследовании участка, арендных платежей. Иными словами, в каждом случае, где государство заинтересовано в регулировании или обложении обязательными платежами на операции, связанных с недвижимостью, учитывается кадастровая стоимость.

От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка (объекта недвижимости). Для расчета кадастровой стоимости земельного пая (объекта недвижимости) оценщики стоимости ориентируются на различные характеристики земельного участка: вид его разрешенного использования, площадь объекта, расположение объекта (участка).

Как узнать стоимость земельного участка?

Узнать кадастровую стоимость недвижимости можно следующими способами:

1.Сведения о кадастровой стоимости земельного пая можно получить на сайте Росреестра. На главной странице сайта в разделе «электронные услуги и сервисы» нужно выбрать «получение сведений из ГКН». Заполните форму и отправьте заявку. По номеру заявки можно будет отслеживать ее статус.

2.Можно воспользоваться сервисом «». В публичной кадастровой карте содержатся сведения из государственного кадастра недвижимости (земли). Поиск осуществляется по кадастровому номеру. В отношении каждого земельного участка можно узнать не только кадастровую стоимость, но и его форму собственности, категорию земель, площадь, разрешенное использование, дату поставки участка на учет и иную информацию. Такой способ удобен быстротой получения данных.

3.В режиме онлайн сведения о кадастровой стоимости земельного участка можно получить на сайте Росреестра в разделе «электронные услуги и сервисы» «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Необходимую информацию можно получить после введения в форму номера кадастра или адреса объекта недвижимости (земли). 

4.На сайте Росреестра в разделе «электронные услуги и сервисы» с помощью сервиса «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». В поле поиска необходимо ввести кадастровый номер объекта недвижимости. Таким образом можно получить сведения об объекте недвижимости (земли). В случае отсутствия этих сведений в фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте появится соответствующая надпись.

5.Справку о кадастровой стоимости объекта (земли) можно получить в офисе Федеральной кадастровой палаты Росреестра или МФЦ. Можно обратиться лично или направить запрос почтой. Кадастровая справка будет предоставлена в течение 5 рабочих дней после получения запроса. При подаче нужно указать способ получения кадастровой справки: лично на руки в филиале Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в многофункциональном центре (МФЦ, «Мои документы») или по почте. 

Где узнать кадастровый номер?

Кадастровый номер по объекту (земельный участок) узнать Вы можете, обратившись к нам! Также Вы можете узнать у нас реальную стоимость на Ваш земельный пай. Задайте свой вопрос на сайте и наши специалисты помогут Вам разобраться.

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной или рыночной цены

Разберем, какая цена выше (кадастровая или рыночная), и как связаны эти показатели с инвентаризационной стоимостью. До 2013 года, когда основные полномочия по учету недвижимости принадлежали БТИ, инвентаризационные показатели применялись почти во всех сферах деятельности. В частности, эти данные использовались для расчета налогов, многих пошлин, определения показателей амортизации имущества, для ведения бухгалтерского учета. Более того, некоторые субъекты РФ применяется инвентаризационную стоимость для налогообложения даже в 2019 года.

Вот основные отлития между перечисленными выше стоимостными показателями:

  • кадастровая стоимость всегда считается по результатам государственной оценки – так как в этой процедуре не предусмотрено обследование объектов и определение их фактических характеристик, цена по кадастру почти всегда будет выше;
  • инвентаризационная цена считается по итогам инвентаризации БТИ и по нормативным методикам – она не всегда учитывает фактическое состояние недвижимости, так как инвентаризация проводится достаточно редко;
  • рыночная цена определяется профессиональными специалистами (оценщиками) на дату проведения оценки – так как специалист изучает фактическое состояние объекта и анализирует аналогичные предложения на рынке, эта цена будет максимально объективной.

Фактически, при пользовании и распоряжении одним объектов могут применяться все три указанные показатели стоимости. Например, получая квартиру по наследству, можно оплатить нотариусу пошлину по инвентаризационной стоимости, так как она почти всегда ниже. После вступления в наследство сразу начнется начисление имущественного налога, а для этого берется стоимость объекта из кадастра. В процессе пользования унаследованной квартирой можно ее продать, определив реальную рыночную цену. Аналогичным образом это допускается и для других видов объектов.

Как отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной цены? Закон № 237-ФЗ предусматривает, что в ходе государственной оценки необходимо определять реальную цену недвижимости. К сожалению, практика далека от идеала. Объекты оцениваются массовым методом, а специалисты не имеют данных о реальных характеристиках недвижимости. Например, квартиры с одинаковой площадь и планировкой, расположенные в одном доме, наверняка будут иметь одинаковую стоимость по кадастру. На практике, их рыночная цена может значительно отличаться – ввиду проведения ремонтов и повышения уровня комфорта, из-за этажности, по другим факторам.

На Публичной кадастровой карте тоже можно узнать показатель кадастровой стоимости. Для этого объект можно выбрать прямо на карте.

Как узнать разницу между рыночной и кадастровой стоимостью

Узнать разницу в рыночной и кадастровой стоимости земли, строения или помещения можно самостоятельно. Это необходимо для принятия решения, стоит ли оспаривать результата оценки по кадастру и менять сведения ЕГРН. Вот какие способы можно использовать, чтобы сравнить указанные показатели:

  • самостоятельно изучить предложения на рынке, сравнить все характеристики объектов, выбрать схожие варианты;
  • посмотреть кадастровую стоимость по выписке ЕГРН или из ПКК;
  • сравнить оба ценовых показателя.

Скорее всего, вы увидите, что кадастровая стоимость земли или объекта выше рыночной цены. Если разница несущественна, оспаривать цену кадастра может оказаться пустой тратой времени. Можно предварительно рассчитать налог, который начислят по обоим стоимостным показателям. Если отличие будет в нескольких копейках или рублях, то оспаривание не приведет к большой экономии, а вы понесете расходы на оценку.

Если разница рыночной и кадастровой стоимости земельного участка, помещения или строения большая, вам придется ежегодно переплачивать по налогам. Например, если у вас в собственности множество объектов с большой площадью, переплата может составлять десятки и сотни тысяч рублей (это особенно актуально для крупных предприятий). В такой ситуации имеет смысл пройти процедуру оспаривания, приравнять цену по кадастру к рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков в различных регионах России разных категорий

Ниже представлена таблица цен земель по их кадастровой стоимости в разных субъектах РФ и по различным видам разрешенного их использования:

Адрес земельного участка  Вид разрешенного использования (категория земли)  Площадь земельного участка  Кадастровая стоимость 
Московская обл, Коломенский р-н, деревня Щепотьево, улица Березовая Для индивидуального жилищного строительства  1 550 м² 1 065 609,5 руб.
Республика Башкортостан, г. Кумертау, улица Джалиля Для индивидуального жилищного строительства 1 307 м² 504 000 руб.
Тверская обл, г. Тверь, улица Русская Для индивидуального жилищного строительства 576 м² 618 698,88 руб.
Краснодарский край, Славянский р-н, Бараниковский хутор, улица Мира Для индивидуального жилищного строительства 600 м² 60 000 руб.
Челябинская обл, г. Магнитогорск, Тагильская улица Для индивидуального жилищного строительства 887 м² 186 000 руб.
Ярославская обл, Некрасовский р-н, село Диево-Городище Для индивидуального жилищного строительства 1 500 м² 236 000 руб.
Красноярский край, Ужурский р-н, Ужур г, Победа Социализма ул Для индивидуального жилищного строительства 1 400 м² 250 000 руб.
Республика Татарстан, Лаишевский р-н Для индивидуального жилищного строительства 1 500 м² 834 000 руб.
Краснодарский край, Темрюкский р-н, поселок Веселовка, Тенистая улица Для индивидуального жилищного строительства 1 012 м²  478 726,6 руб.
Владимирская обл, Кольчугинский р-н, деревня Тюхтово Для индивидуального жилищного строительства 2 500 м² 153 425 руб.
Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Рабочая улица Для индивидуального жилищного строительства 1 000 м² 625 000 руб.
Ростовская обл, Семикаракорский р-н, г. Семикаракорск Для индивидуального жилищного строительства 640 м² 120 000 руб.
Калининградская обл, Гусевский р-н Сельскохозяйственное использование 93 902 м² 180 000 руб.
Иркутская обл, Иркутский р-н, деревня Карлук Сельскохозяйственное использование 61 860 м² 500 400 руб.
Волгоградская обл, Киквидзенский р-н, Преображенская ст-ца, улица им Н.Сухова Сельскохозяйственное использование 35 893 м² 260 224,25 руб.
Ростовская обл, Волгодонской р-н, поселок Победа Сельскохозяйственное использование 26 000 м² 30 000 руб.
Чувашская Республика, Ибресинский р-н, Ширтанское с/п Сельскохозяйственное использование 4 500 м² 16 200 руб.
Новгородская обл, Новгородский р-н, Тесово-Нетыльское городское поселение с/п Сельскохозяйственное использование 66 006 м² 106 269,66 руб.
Республика Дагестан, г. Дагестанские Огни, пр-кт Михаила Ивановича Калинина пр-кт Предпринимательство 70 м² 228 410 руб.
Республика Татарстан, Менделеевский р-н, г. Менделеевск, улица Фомина Предпринимательство 600 м² 12 332,07 руб.
Республика Башкортостан, Чишминский р-н, Чишмы пгт, Тополиная улица Предпринимательство 7 527 м² 5 994 000 руб.
Ленинградская обл, Ломоносовский р-н, поселок Ропша Предпринимательство 1 000 м² 3 511 790 руб.
Республика Башкортостан, Давлекановский р-н, Сергиопольский с/с Для ведения личного подсобного хозяйства 2 003 м² 113 800 руб.
Пензенская обл, Мокшанский р-н, деревня Пяша, Строительная улица Для ведения личного подсобного хозяйства 1 995 м² 34 852,65 руб.
Хабаровский край, Хабаровский р-н, село Мичуринское Для ведения личного подсобного хозяйства 572 м² 185 688,36 руб.
Краснодарский край, Темрюкский р-н, Ахтанизовская ст-ца Для ведения личного подсобного хозяйства 1 000 м² 172 200 руб.
Воронежская обл, Борисоглебский р-н, село Макашевка Для ведения личного подсобного хозяйства 2 000 м² 150 300 руб.
Архангельская обл, Приморский р-н, Большие Карелы д Для ведения личного подсобного хозяйства 633 м² 180 468,3 руб.
Ростовская обл, Октябрьский р-н, Нижнедонской поселок, Восточная улица Для ведения личного подсобного хозяйства 2 010 м² 112 841 руб.
Самарская обл, Богатовский р-н, Печинено с, Зеленая ул Для ведения личного подсобного хозяйства 139 м² 9 988,54 руб.

Агроэкологическая оценка

Агроэкологическая оценка земель – это комплексная оценка возможности произрастания на землях определенных сельскохозяйственных культур с учетом агроэкологических условий конкретного участка.

Наиболее важным параметром, который оценивается в ходе агроэкологического исследования, это плодородие почв. В результате анализа эксперты определяют выгоды от возделывания определенной культуры на данном участке.

Без такой оценки инвесторы могут потерпеть убытки от засевания определенной культурой участка, который не пригоден для ее выращивания.

В число задач, которые решаются в ходе агроэкологической оценки входят:

  • идентификация агрономически значимых критериев с учетом конкретной сельхозкультуры;
  • определение ландшафтных связей между ними;
  • анализ особенностей энергомассопереноса;
  • анализ ландшафтно-геохимических потоков;
  • проведение экономической оценки (цена участка, прибыль с одного гектара и т.д.);
  • социоэкологическая оценка;
  • эколого-экономическая оценка.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий