Долевое строительство: преимущества, риски, новые правила

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов на территории РФ

В данных правовых отношениях задействованы 2 стороны:

Дольщик как правило, это физическая особа, которая вкладывает свои финансы в возведение многоквартирного здания;
 Застройщик в основном, это юридическая особа, которая реализует свою деятельность по возведению дома.

Застройщик должен быть готов в любой отрезок времени по требованию дольщиков предъявить заверенные копии данных документов.

Земельный участок, на котором будет возведено здание, должен быть в долгосрочной аренде у застройщика либо в его собственности.

Особенности правовых взаимоотношений

Какие обязанности имеет дольщик:

  • эксплуатация недвижимого объекта по своему непосредственному назначению;
  • приемка приобретенного жилого объекта, в том случае если он не имеет недочетов, недостатков;
  • своевременный денежный расчет.

Вместе с тем дольщик располагает такими правами:

Требовать ликвидации недостатков проблем в приобретенной квартире. Данные недочеты должны быть представлены в соответствующем документе (акт приёмки);
Инициировать обращение в суд при условии, что не удалось урегулировать спор в досудебном порядке;
Требовать выплаты неустойки в случае просрочки передачи права собственности на квартиру;
Требовать приобретенный объект в тот срок, который отмечен в договоре;
Требовать от застройщика процедуры госрегистрации соглашения ДУ.

При этом дольщик не вправе в одностороннем порядке расторгнуть соглашение в том случае, если застройщик целиком реализует свои условия.

Со своей стороны застройщик вправе:

Требовать в порядке судопроизводства расторгнуть соглашение ДУ с дольщиком в том случае если он регулярно не вносил денежные средства на уплату покупки;
Возвести МКД который отвечает всем нормативам, требованиям

Среди обязанностей застройщиков можно выделить:

— Передача недвижимого объекта в собственность дольщиков по факту ввода многоквартирного здания в эксплуатацию;

— Расходование денежных активов, приобретенных от дольщиков непосредственно на строительство согласованного МКД;

— Проведение обязательной регистрации ДДУ в структурах Росреестра;

— Возведение многоквартирного здания в сроки, предустановленные в соглашении;

— Публикация в публичных, открытых источниках проектной декларации на объект строительства.

Какие риски проблемы и  могут возникнуть

В их числе можно выделить:

Застройщик не вправе поменять стоимость за один м.кв. даже в сторону уменьшения
Возможность того, что квартира не будет готова к установленному сроку, очень минимальная в частности, на территории Москвы, в среднем просрочка насчитывает от 6-ти месяцев;
Подписывая договор с застройщиком клиент приобретает не само жилое помещение, а исключительно право требовать объект у застройщика;
Существует высокая вероятность заключить соглашение с недобросовестным застройщиком (мошенником).

Новый закон

Поправок в 2020 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Уставной капитал
Важная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен

Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома
Компенсационный фонд
Застройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия
Условия договора
Сам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе
Таунхаусы
Теперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

  • Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
  • Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч

Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

  • Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
  • Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%

Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года. Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки

Налоговый вычет по договору ДУ

Приобретение жилья в новостройке за собственные средства или по ипотеке позволяет воспользоваться правом на налоговый вычет после подписания акта приёмки. Величина компенсации исчисляется 13% от 2 миллионов рублей, а в случае ипотеки – дополнительно 13% от суммы процентов по кредитованию в 3 миллиона рублей. Воспользоваться налоговым вычетом могут только граждане России, которые трудоустроены официально и регулярно оплачивают подоходный налог. Такая привилегия на вычет возможна только один раз. Если стоимость жилья меньше двух миллионов, то разницу можно использовать на приобретение материалов или покупку другого жилья. Компенсация по налогу не положена в случае приобретения квартиры или жилья за счёт бюджетных средств или материнского капитала.

Для получения компенсации в ФНС необходимо предоставить:

  • ксерокопию паспортов всех владельцев жилья;
  • документы оплаты необходимых сумм;
  • справка 2-НДФЛ для каждого налогового периода;
  • ДДУ;
  • правильно заполненную налоговую декларацию;
  • передаточный акт или свидетельство собственности на недвижимость;
  • справки из кредитного учреждения при использовании займа или ипотеки.

Получение вычета осуществляется по общей утверждённой схеме: на банковский счёт либо по месту работы.

При всех преимуществах долевого строительства вопросы с обманутыми дольщиками остаются открытыми. Для того чтобы максимально снизить в дальнейшем риск покупки жилья в новостройках президент России В. В. Путин поручил Правительству РФ совместно с Центробанком разработать методику постепенного перехода от долевого участия к проектному финансированию жилищного строительства с банковским обеспечением. В этом случае, в новостройках будут продаваться готовые квартиры и риск мошенничества будет практически сведён к нулю. Как будет проходить этот переход и сколько потребуется времени пока неизвестно, но стоимость готового жилья возрастёт однозначно. Но при этом на рынке недвижимости останутся только надёжные строительные компании, деятельность которых будет чётко контролироваться банковским сектором. И долевое участие перестанет быть востребованным.

Изменения в законодательстве

С 1 июля 2018 года в Закон № 214-ФЗ внесены изменения. Окончательный переход на новые стандарты заключения договоров назначен на 30 июня 2019 года. В этот период будет применяться прежняя схема ДДУ.

Изменения в законе сильно ужесточили требования к застройщикам:

  • СК должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% проектной стоимости недвижимости;
  • фирма должна иметь опыт от трех лет в сфере строительства и не менее 10 тысяч квадратных метров жилья, введенных в эксплуатацию;
  • операционные расходы не должны быть более 10% сметной стоимости;
  • на каждое разрешенное строительство должно быть создано отдельное юр. лицо.

Купить квартиру в долевом строительстве на прямую будет невозможно. Реализация жилья будет доступна через банковское сопровождение или специальные счета – эскроу.

Эскроу – это текущий счет в банке, на который будут перечислены деньги дольщика. СК получит эти средства только после сдачи объекта. Таким образом финансовая организация выступает гарантом безопасности сделки.

А с июля 2019 года станет возможно привлекать финансы граждан только через эскроу-счета.

Также нововведения коснутся контроля над деятельностью строительных компаний. В каждом субъекте РФ будет учрежден уполномоченный контрольный орган, который будет следить за соблюдением законодательства.

Форма типового договора

Особенности:

 Заключается только в письменной форме устной не предусмотрено
 Подлежит обязательной государственной регистрации так как его предметом является объект недвижимости
 Вступает в законную юридическую силу не с момента подписания, а с момента регистрации
 Должен содержать в себе следующую информацию:
  1. Детальное описание объекта недвижимости, который был возведён с помощью инвестиций данного дольщика. Описывается не полностью многоквартирный дом, а конкретная квартира.
  2. Срок, когда застройщик обязуется передать дольщику купленное им помещение. Достаточно будет указать месяц и год.
  3. Цена договора. Она указывается в национальной валюте нашей страны. В валюте других стран ДДУ заключаются очень редко. Но если обе стороны согласны с таким условием, то нужно сделать примечание относительно курса данной валюты.
  4. Способ и порядок выплаты суммы, указанной в соглашении. Если оплата происходит в рассрочку, то к договору нужно обязательно приложить график платежей с указанием точной суммы каждого взноса. А также даты внесения.
  5. Способ, которым застройщик обеспечивает взятые на себя перед дольщиком обязательства
 Гарантийный срок на возведённый объект недвижимости устанавливается самим застройщиком

В ст. 4 Закона № 214-ФЗ сказано, что если в договоре не будет хотя бы одного из этих условий, он не может быть подписан и зарегистрирован в законном порядке.

Индивидуальные условия

К нюансам ДДУ, которые желательно учесть в документе, можно отнести:

 Порядок корректировки цены договора на тот случай, если изменится площадь купленного объекта перед подписанием акта приёмки помещения у строителей, необходимо вызвать независимого специалиста, который укажет на недостатки. Если будет документами подтверждено, что площадь не та, что указана в соглашении (меньшей площади), то дольщик может требовать в судебном порядке изменения цены договора в меньшую сторону и возврата части уплаченных средств
  Максимальное количество раз сдачи объекта государственной комиссии если застройщик превысит его, то договор расторгается дольщиков в одностороннем порядке, а все вложенные средства ему возвращаются
 Колебания курсов валют это условие актуально, если цена ДДУ указана в иностранной валюте
  Сроки, в течение которых застройщик должен устранить недочёты в квартире если застройщик эти неполадки не исправляет, дольщик может требовать от него выплаты всех расходов по самостоятельному устранению
 Сведения о форме управления будущим домом
  Порядок оформления данного объекта в собственность а также сроки и стоимость процесса

Регистрация договора участия в долевом строительстве

Заключить договор долевого участия в строительстве можно в офисе застройщика, однако его регистрация возможна только в Росреестре или МФЦ. Пренебрегать ею нельзя. Договор должен быть зарегистрирован в кратчайшие сроки после подписания.

Пошаговая регистрация договора ДДУ:

1. Сбор необходимого пакета документов.

Согласно 214-ФЗ, для регистрации договора долевого участия необходимо предоставить:

  • Оригинал ДДУ;
  • Заявление на проведение госрегистрации;
  • Оригинал и копию паспорта заявителя;
  • Письменное согласие супруга (супруги) на заключение сделки. Актуально для семейных пар;
  • Ипотечный договор (необходим при покупке квартиры на заемные средства);
  • Документацию с письменным описанием характеристик приобретаемого объекта

Если квартира приобретается с использованием ипотеки, дольщику необходимо заранее обратиться в банк для заключения соответствующего договора. При использовании сертификата на материнский капитал – в ПФ, а также нотариальную контору для составления обязательства о выделении долей всем членам семьи.

2. Оплата госпошлины. Регистрация ДДУ в Росреестре (МФЦ) требует оплаты государственной пошлины в размере 350 рублей. Сотруднику организации, принимающему документы, необходимо предоставить квитанцию;

3. Прием документов в Росреестре (МФЦ). После оплаты госпошлины и сбора необходимой документации, стороны, подписавшие ДДУ, должны посетить МФЦ или Росреестр для оформления регистрации. Присутствие обеих сторон сделки обязательно. После приема документов, сотрудник организации должен предоставить заявителю расписку;

4. Получение документов о регистрации ДДУ. Готовая документация выдается на руки заявителю через 10-14 дней после обращения в Росреестр (МФЦ). Их выдача осуществляется при предоставлении оригинала паспорта и расписки.

Государственная регистрация договора осуществляется путем проставления на нем печати. Информация об объекте должна появиться в базе Росреестра.

Проверить госрегистрацию можно заказав выписку из ЕГРН. После регистрации ДДУ, дольщик может внести первую плату.

Альтернативы

Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.

Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.

Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.

Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.

Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.

Основания для расторжения

Общим основанием для прекращения сделки является невыполнение одной из сторон своих обязательств.

В случае с застройщиком это может быть:

  1. Нарушение срока сдачи объекта. Конкретный срок обязательно должен быть указан в договоре. Кроме возможности прекращения сделки, инвестор также может требовать от застройщика выплаты неустойки за все дни просрочки.
  2. Предоставление объекта, который не соответствует условиям договора. Например, это может произойти, если застройщик по своей инициативе изменил проектную документацию, уменьшил площадь квартиры или ее жилую часть.
  3. Ненадлежащее качество объекта. В частности, наличие в жилье недостатков, которые делают его неподходящим для проживания. Если строительная компания не устранит данные недостатки за свой счет и в течение определенного промежутка времени, дольщик имеет право разорвать сделку и потребовать возврата средств.

Застройщик также может расторгать сделку в одностороннем порядке. Самым распространенным основанием для этого является невыплата дольщиком всей положенной суммы в установленный срок. В частности, недопустимой является просрочка, превышающая три месяца.

Дополнительные условия для расторжения могут быть включены в договор по желанию сторон.

Стоит учесть, что это могут быть основания как для расторжения по инициативе застройщика, так и по инициативе инвестора, поскольку обе стороны имеют равные права.

Преимущества и возможные риски долевого строительства

С началом действия упомянутого закона 214-ФЗ долевое участие в строительстве стало одним из приоритетных способов финансирования нового жилья. Поскольку закон защищает права дольщиков, а стоимость недвижимости при долевом участии ниже, чем для готового жилья, этот инструмент выбирают многие семьи.

Долевое строительство, если оно ведется в соответствии с 214-ФЗ, имеет ряд преимуществ:

Минимизация рисков двойной продажи одного и того же объекта. Закон требует регистрировать каждый договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). В Росреестре не может быть зарегистрировано более одного договора на каждый объект; более того, по факту сдачи объекта и подписания соответствующего акта квартира переходит в собственность дольщика.
Жесткие требования к застройщику: закон требует обязательного согласования строительства во всех необходимых инстанциях, поэтому по окончании строительства, если есть технические нарушения, до их устранения дом не будет введен в эксплуатацию.
Права сторон договора долевого участия защищены на случай его расторжения. При этом дольщику будут возвращены все внесенные им средства, а если расторжение связано с невыполнением застройщиком своих обязанностей – с него может быть взыскана неустойка

Важно понимать, что договор может быть расторгнут и по вине дольщика, например, если он не внес своевременно соответствующие платежи.
Закон дает право дольщику при определенных условиях (несколько раз в год) допускать несвоевременную уплату своих платежей, с уплатой определенных штрафных санкций. Если же застройщик просрочит сдачу объекта, на него будет наложен крупный штраф

Даже если он уведомит заранее дольщиков о переносе срока сдачи объекта, он будет оплачивать неустойку. При расторжении договора по вине застройщика, он оплачивает дольщику (физическому лицу) проценты за пользование деньгами – 1/150 часть ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования (составляющей 7,25% годовых).
Согласно закону застройщик не имеет права изменить планировку квартиры и ее стоимость (за исключением чрезвычайных обстоятельств). Стоимость квартиры может измениться в меньшую сторону, если ее площадь окажется меньше, чем указано в договоре.

В целом, закон 214-ФЗ дает много преимуществ дольщикам, защищает их вложения и требует от застройщика строго следовать условиям договора.

При этом не стоит забывать про некоторые минусы долевого строительства:

все перечисленные гарантии действуют только при условии, что заключается договор долевого участия в соответствии с законом. На договора инвестирования, предварительные договора, вексельные и прочие схемы гарантии 214-ФЗ не распространяются;
дольщик тоже имеет обязанности, основная из которых – придерживаться графика оплаты и не допускать просрочек на срок более двух месяцев

Также дольщик не может без достаточных оснований отказаться от договора;
при банкротстве застройщика возврат внесенных средств возможен, но потребует затрат времени и сил;

нет единой формы типового договора долевого участия, поэтому важно очень внимательно ознакомиться с проектом договора, предлагаемым застройщиком.

Для минимизации возможных рисков нужно проверять условия договора долевого участия, удостовериться, что он соответствует всем требованиям закона.

Несмотря на серьезные законодательные гарантии, проблема обманутых дольщиков существует и сейчас. Основная причина невыполнения условий договора застройщиками – финансовые проблемы. Сюда относят рост цен на стройматериалы из-за роста курса доллара, сложности с получением банковских кредитов на продолжение стройки, сложности с вводом домов в эксплуатацию. По официальным данным, на 1 квартал 2018 года в реестре обманутых дольщиков числятся до 30 тысяч человек, а по другим данным их число доходит до 40 тысяч; число проблемных объектов превышает 800.

Возможные трудности

На практике случаются ситуации, когда строительная компания сдает объект с просрочкой, то есть нарушает условия, прописанные в договоре. В ФЗ №214 указано, что в такой ситуации застройщик должен покрыть затраты дольщика. Естественно, что на такой шаг никто не пойдет добровольно. Строительные компании находят множество уважительных причин, чтобы перенести дату сдачи объекта.

Существуют и иные моменты:

  • Появление форс-мажора, при котором с застройщика снимается ответственность за невыполнение обязательств.
  • Банкротство. Если дольщик заключил договор со строительной компанией, которая впоследствии потеряла платежеспособность (обанкротилась), это может привести к полной потере средств.

Если дольщик нарвался на недобросовестную строительную компанию, которая не выполняет возложенных на себя обязательств, покупатель вправе требовать:

  • Устранения недостатков, которые были выявлены в процессе осмотра. При этом строительная компания может привлечь независимое лицо для принятия объекта. Именно на его предписания и будет ориентироваться застройщик.
  • Снижения цены на квартиру в ситуации, если реальная площадь недвижимость меньше той, что заявлена в договоре.
  • Скидки на готовый объект в случае, если его качество идет в разрез с действующими стандартами и нормами.
  • Покрытия убытков до суда или путем обращения в судебный орган.

Одним из вариантов компенсации является неустойка, которая выплачивается за каждый день просрочки при сдаче объекта. Подобные условия находят отражение в договоре. Здесь же прописывается и размер штрафных платежей. Саму неустойку можно истребовать:

  • До суда путем переговоров с представителями строительной компании. Для этого покупатель оформляет требование и направляет его застройщику.
  • Через суд. Такой вариант неизбежен, если решить проблему в досудебном порядке не удалось. В этом случае дольщик должен составить исковое заявление по установленному образцу.

Как правило, величина неустойки не должна быть больше 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, от стоимости договора на момент появления просрочки. Из-за того, что в роли дольщика выступает физлицо, размер неустойки увеличивается вдвое.

Как подать иск?

Чтобы повысить шансы выиграть в суде, важно правильно составить исковое заявление и прописать в нем основания для выплаты неустойки. В документе должны быть отражены:

  • Реквизиты акта приема и договора.
  • Недостатки, обнаруженные в квартире.
  • Размер неустойки, которую должен выплатить застройщик (необходимо привести точный расчет).
  • Сроки просрочки (следите, чтобы даты в иске и договоре совпадали).
  • Меры, которые истец принял для досудебного урегулирования ситуации.
  • Действия, которые были предприняты для устранения недостатков, а также общая сумма затрат. Если такой факт имел место, необходимо приложить квитанции и чеки, подтверждающие затраты.
  • Другие убытки. Например, при просрочке сдачи объекта дольщик арендовал квартиру. Следовательно, он вправе требовать компенсации убытков.
  • Просьба о взыскании средств.

А что не так

Кроме вышеперечисленных плюсов, безусловно, существуют и минусы:

Вероятность заморозки строительства. Так как строительная сфера в нашей стране плотно завязана на экономике, любой кризис осложняет бизнес, что приводит к непредвиденным расходам. И даже если вам попадется добросовестный исполнитель, не факт, что вы сможете благоприятно решить свой вопрос с загородным жильем.


Кризис бьет даже по самым белым и пушистымИсточник meric.masixylupo.ru.net

  • Риск нарваться на аферистов. Конечно, вы как взрослый человек, множество раз проверите контору на вшивость, однако, что бы вы ни предпринимали до подписания договора и внесения денег, не будет иметь никакого смысла, потому как – у кого деньги, тот и прав. Сбежать такой мошенник может сразу, после получения денег и далеко не факт, что он вернется на родину. Поэтому рекомендуем обращаться только к профессионалам, имеющим за плечами огромный стаж и портфолио готовых работ.
  • Вы можете получить совсем не то, что хотели. Такое случается редко, однако, и такое тоже бывает. В процессе стройки, у конторы может меняться как руководство, так и мастера/прорабы. И если вы заключали договор, в котором прописано наличие евроремонта, то не факт, что вы получите желаемое качество. Если рассуждать отстраненно от темы, то в этом поединке побеждает однозначно покупка готового дома, потому как вы уже хотя бы конкретно видите, что берете.

О нововведениях в долевом строительстве смотрите в видеоролике:

Заключение

Покупка своего загородного дома, дело непростое и требует от заказчика немало свободного времени, нервов и финансовых средств. Для того, чтобы гарантированно потратить свои активы грамотно, рекомендуем обращаться в известные фирмы, имеющие положительную репутацию.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий