Разрешение земельных споров с соседями о границах участков

Порядок определения границ

В соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», согласование границ соседних участков может проходить с:

  1. Собственниками земли, за исключением случаев, когда участок находится в муниципальной или государственной собственности, либо предоставлен в бессрочное пользование.
  2. Лицами с правом пожизненного наследуемого владения.
  3. Лицами с правом на бессрочное пользование.
  4. Арендаторами земли.

Установлением границ земельных участков занимаются кадастровые компании. Прежде чем приступить к межеванию, сотрудники обязаны:

  • изучить правоудостоверяющую и правоустанавливающую документацию;
  • ознакомиться с сведениями Государственного кадастра недвижимости о конкретном участке;
  • получить информацию о землепользователях.

Сам процесс работы включает в себя:

  1. Геодезическую съемку реальных границ территории.
  2. Анализ отснятого материала: расчет площади участка, определение координат.
  3. Согласование границ с владельцами смежных участков.
  4. Составление межевого плана.

В межевом плане должны быть отмечены первоначальные и окончательные данные о границах участка, указание отдельных частей территории, сведения о геодезических и кадастровых работах, обмерах и расчетах. Готовый план следует направить в Росреестр.

В чем заключается процедура

Определение границ земельного участка – это регистрация границ в Росреестре.

Оно необходимо для:

  1. Установления линейных границ территории.
  2. Сравнения фактических границ с параметрами, отмеченными документально.
  3. Выявления наложений и пересечений границ.

Все это помогает решить спор землепользователей в личном или судебном порядке.

Для проведения кадастрового исследования следует собрать следующие документы:

  • свидетельство о регистрации земли;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт территории;
  • бумаги о передаче права пользования на землю;
  • для судебных дел: решение суда.

В процессе установления границ кадастровый инженер обязан предоставить землевладельцам возможность ознакомиться с проектом плана и получить разъяснения по поводу возникших вопросов.

Выполнение в судебном порядке

Рассмотрением дел об установлении границ земельного участка занимаются районные суды. Процесс решения спора делится на этапы:

Подача искового заявления с пакетом документов: кадастровым паспортом участка и актом согласования границ между землепользователями.
Рассмотрение прикрепленного к заявлению перечня документов, утверждение даты заседания

ВАЖНО: на заседании необходимо личное присутствие обеих сторон.
Прения сторон, рассмотрение доказательств, в частности, результатов кадастровых работ, фиксирование свидетельских показаний (при наличии).
Вынесение судебного решения.. Выдвинуть требование по установлению границ может только собственник участка, поэтому перед рассмотрением дела суд проверяет законность использования земли

Выдвинуть требование по установлению границ может только собственник участка, поэтому перед рассмотрением дела суд проверяет законность использования земли.

Судебная практика

В ходе рассмотрения дел об установлении границ земельного участка суд может опираться на Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О кадастровой деятельности«.

В этом деле ответчик отказался согласовать границы своего и соседнего участков, мотивируя это тем, что сосед умышленно вредит его жизни и деятельности на собственной земле. Истец же провел кадастровые работы, в результате которых смог доказать нарушение границ между участками.

Суд постановил удовлетворить требования истца и установить границы в соответствии с проведенной экспертизой.

Какими бывают земельные споры

Под этим определением понимаются ситуации, когда собственники прилегающих землевладений не могут прийти к обоюдному согласию по местоположению границ своих участков. Помимо этого, конфликты могут возникать по поводу землепользования, вынесения границ или отчуждения в пользу государства.

Рассмотрим 5 самых распространённых земельных споров.

Нарушение границ

Такие ситуации обычно называют самозахватом территории. При этом границы землевладения зачастую нарушаются неумышленно, просто собственники не знают, где именно должна проходить разграничительная линия. Приведём простой пример.

Гражданка Иванова унаследовала от бабушки старенький дом в деревне. Жить в нём женщина не собиралась, поэтому просто снесла домик и хозяйственные постройки, и затеяла новое строительство. Однако межевого плана у неё нет, а на соседний участок долгое время пустовал, и земли не были разделены даже забором. Когда нанятые Ивановой рабочие залили фундамент, появилась хозяйка соседнего участка — гражданка Петрова. Она только недавно купила эту землю, и с удивлением увидела, что соседка, строя дом, частично залезла на её территорию.

Разрешать спорную ситуацию пришлось в суде. Были подняты старые документы, проведено повторное межевание земли. Неправа оказалась Иванова, которая действительно начала строить дом, незаконно «прихватив» 3 метра чужой земли. Фундамент пришлось демонтировать, границы согласовали, разделили территорию забором.

Образец заявления об установлении границ земельного участка

Ошибочное установление площади

Здесь ситуация аналогична той, что рассматривалась в предыдущем примере. Землеустройство таких участков проводилось очень давно, и зачастую, специалистами, у которых отсутствует должная квалификация. В результате в документах указана площадь участка, не соответствующая действительности. Решается проблема повторным межеванием, которое проводится по просьбе собственника. Оплачивается услуга заказчиком. Итогом работ становится установление границ прилегающих земельных участков, с занесением данных в Росреестр.

Важно! Если площадь участка установлена неправильно, землевладельцу придётся оплачивать земельный налог в большем размере. Вернуть переплату получится только через суд.

Участок изымается для государственных нужд

Дело в том, что выплата производится на основании рыночной стоимости землевладения, которая определяется в результате проведения оценочных работ. Некоторые оценщики действуют в интересах муниципальных властей, и умышленно занижают реальные цифры.

Решить проблему можно, заказав независимую оценочную экспертизу. Выполнять работы должны оценщики, имеющие лицензию на оказание таких услуг, и прошедшие государственную аккредитацию. В любом случае, оспаривать решение предыдущего эксперта придётся в суде. Ответчиком в таких процессах выступает государство или муниципалитеты.

Оспаривание права собственности

Такие споры часто возникают при наследовании земельных участков. Например, А. считает, что Б. вступил в права наследника незаконно, или недовольна выделенной ей долей земли. Если такие подозрения обоснованы, в частности, Б. воспользовавшись недееспособностью покойного родственника, уговорил его вписать себя в завещание, А. вполне может восстановить свои права через суд.

Подобная ситуация может возникнуть в случаях, когда человек фактически владеет участком, но не удосужился переоформить его на себя надлежащим образом.

В первом случае, конфликт между наследниками будет решаться в судебном порядке. Суд рассмотрит доказательства истца и ответчика, и вынесет решение. В частности, если наследодатель вписал Б. в завещание будучи недееспособным, права последнего будут аннулированы, и тётя Катя сможет оформить землю на себя.

Во втором, вполне можно обойтись без судебных тяжб. Если на землю никто не претендует, и право собственности не оспаривается, землевладелец может переоформить участок на себя в рамках дачной амнистии.

Регистрация по дачной амнистии

Неправомерные действия со стороны чиновников

Далеко не всегда органы государственной власти действуют в интересах граждан. Касательно земельных участков, споры собственников с муниципалитетами возникают на почве изменения вида разрешенного использования, наложение сервитута, выделения надела и пр. В досудебном порядке такие конфликты обычно не решаются. Поэтому остаётся лишь нанять хорошего адвоката, специализирующегося на земельном праве, и обращаться в районный суд.

Правовой режим использования и оборот земель с/х назначения.

Статья
77. Понятие и состав земель сельскохозяйственного
назначения.

1.
Землями сельскохозяйственного назначения
признаются земли, находящиеся за
границами населенного пункта и
предоставленные для нужд сельского
хозяйства, а также предназначенные для
этих целей.

2.
В составе земель сельскохозяйственного
назначения выделяются сельскохозяйственные
угодья, земли, занятые внутрихозяйственными
дорогами, коммуникациями, лесными
насаждениями, предназначенными для
обеспечения защиты земель от негативного
воздействия, водными объектами, а также
зданиями, сооружениями, используемыми
для производства, хранения и первичной
переработки сельскохозяйственной
продукции.

Правовой
режим сельскохозяйственных угодий
регламентирован Федеральным законом
от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения».

Оборот
земель сельскохозяйственного назначения
основывается на следующих принципах:

1)
сохранение целевого использования
земельных участков;

2)
установление максимального размера
общей площади сельскохозяйственных
угодий, которые расположены на территории
одного муниципального района и могут
находиться в собственности одного
гражданина и (или) одного юридического
лица;

3)
преимущественное право субъекта
Российской Федерации или в случаях,
установленных законом субъекта Российской
Федерации, муниципального образования
на покупку земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения при
его продаже, за исключением случаев
продажи с публичных торгов;

4)
преимущественное право других участников
долевой собственности на земельный
участок, находящийся в долевой
собственности, либо использующих этот
земельный участок сельскохозяйственной
организации или гражданина — члена
крестьянского (фермерского) хозяйства
на покупку доли в праве общей собственности
на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения при
возмездном отчуждении такой доли
участником долевой собственности;

-сделка
по продаже участка с/х, совершенная с
нарушением преимущественного права
покупки, ничтожна.

5)
установление особенностей предоставления
земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения
иностранным гражданам, иностранным
юридическим лицам, лицам без гражданства,
а также юридическим лицам, в уставном
(складочном) капитале которых доля
иностранных граждан, иностранных
юридических лиц, лиц без гражданства
составляет более чем 50 процентов (могут
обладать только на праве аренды.)

Гражданин
или юридическое лицо, которым земельный
участок, находящийся в государственной
или муниципальной собственности,
предоставлен в аренду и которые
осуществляют надлежащее использование
такого земельного участка, вправе
приобрести такой земельный участок в
собственность или заключить новый
договор аренды такого земельного участка
в случае и в порядке, которые предусмотрены
Земельным кодексом Российской Федерации.

Земельный
участок из земель сельскохозяйственного
назначения принудительно может быть
изъят:


у его собственника в судебном порядке
в случае, если в течение трех и более
лет подряд со дня возникновения у такого
собственника права собственности на
земельный участок он не используется
для ведения сельскохозяйственного
производства или осуществления иной
связанной с сельскохозяйственным
производством деятельности.


земельный участок используется с
нарушением установленных земельным
законодательством требований рационального
использования земли, повлекшим за собой
существенное снижение плодородия земель
сельскохозяйственного назначения или
значительное ухудшение экологической
обстановки.

Арбитражный суд рассматривает земельные споры между

достоверность, поскольку при обнаружении подложного документа в деле суд устраняет его из числа доказательств; 1. достаточность, поскольку при недостатке доказательств сторона, доказывающая обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований или возражений по данному земельному спору, считается не доказавшей эти обстоятельства со всеми вытекающими из этого последствиями. Так, если при рассмотрении спора о преимущественном праве на продление аренды земельного участка арендатор не смог доказать надлежащего выполнения своих обязательств по прежним договорным обязательствам, то он лишается данного преимущества.

Землеустроительная экспертиза

Судебная землеустроительная экспертиза – это анализ и изучение документов и иных материалов землеустройства с последующим сопоставлением с фактическими условиями владения. Для землеустроительной экспертизы актуально решение следующих вопросов:

  • определение и изображение на плане границ земельного участка;

  • порядок пользования наделом;

  • определение площади участка;

  • соответствие границ, указанных в документации, фактическим границам территории;

  • определение кадастровой и рыночной стоимости участка;

  • изучение документации по межеванию земли с подтверждением соответствия установленным требованиям;

  • предложение вариантов раздела земельного участка в соответствии с правоустанавливающей документацией.

Землеустроительная экспертиза может потребоваться при следующих обстоятельствах:

  • раздел строения и прилегающей территории;

  • утверждение порядка использования земли;

  • вынос границ, а также определение фактических границ и размера надела.

Порядок государственной экспертизы землеустроительной документации утвержден нормативными актами РФ. Эту процедуру вправе осуществлять только аттестованные кадастровые инженеры или компании, имеющие соответствующую лицензию. В некоторых случаях к экспертизе могут привлекаться независимые специалисты.

Судебная практика по устранению кадастровой ошибки

Федеральный закон Российской N221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года говорит о том, что при определении границ земельных участков фактическое владение территорией не имеет никакого значения.

Это означает только одно. Если в правоустанавливающих документах написано, что человек владеет 300 м2 земли, а фактически он использует 500 м2, то 200 м2 из них он захватил самовольно. При межевании эта территория ни в коем случае не должна учитываться.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец иска в суд об устранении кадастровой ошибки: 

Пример из судебной практики

Гражданин Субботин владеет земельным участком площадью 900 м2. В документах у него написано, что ему принадлежит всего 500 м2. Но мужчина полностью уверен в том, что в бумагах допущена грубая ошибка. Он даже знает, когда ее допустили. Это случилось при получении нового кадастрового паспорта.

Субботин уверен, что раньше принадлежащий ему участок был равен 500 м2. Он подает исковое заявление в суд, где требует устранить кадастровую ошибку.

Учтите! К иску мужчина прилагает следующие бумаги:

  • паспорт гражданина РФ;
  • новый кадастровый паспорт на земельный участок;
  • новый кадастровый план на землю;
  • бумаги, дающие право собственности на земельный участок;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • копию старого кадастрового плана этого земельного участка.

На основании предложенных бумаг суд принимает решение о назначении слушания. Субботин понимает, что доказательств недостаточно и обращается к экспертам за помощью. Параллельно он посещает местный архив, где берет оригинал первого кадастрового плана.

Суд рассматривает бумаги. Он принимает решение об исследовании дополнительных доказательств, взятых из территориального подразделения кадастровой палаты.

 Как арендовать землю у администрации города?

Выясняется, что при заполнении документов специалист допустил грубую ошибку.

Суд постановил:

  • устранить ошибку в кадастровой документации;
  • передать в собственность Субботину причитающуюся ему землю.

Такая возможность появилась только после того, как суд определил настоящий размер участка на основании архивных документов. Кроме того, он досконально исследовал бумаги, предоставленные кадастровой палатой. Именно поэтому он смог вынести единственно верное решение.

Запомните! Таким образом, можно сделать вывод, что суд вправе изменить границы земельного участка в том случае, если имеется документальное подтверждение изменения ранее утвержденных данных.

Подобный пример из судебной практики с другим судебным решением

Алевтина Ивановна владеет земельным участком в садовом товариществе. По документам ей принадлежит 50 м2. Однако фактически ее территория исчисляется 150 м2. Как такое произошло, никто не знает. Женщина говорит, что по согласованию с представителем товарищества она заняла смежную с ее участком площадь.

Руководство СТ решило забрать у Алевтины Ивановны 100 м2. Для этого оно обратилось в суд. В исковом заявлении представитель ТС требует изъять из владения 100 м2 земли.

Внимание! К иску он прилагает следующие документы:

  • схему расположения земельных участков;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • бумаги, устанавливающие право собственности на смежные участки.

Суд запросил от Валентины Ивановны предоставить документы, свидетельствующие об определении и согласовании границ.

Женщина подготовила следующие бумаги:

  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • кадастровый паспорт и кадастровый план на земельный участок;
  • акт согласования границ земельного участка, подписанный руководством товарищества.

Рассмотрев предоставленные бумаги, суд принимает решение об отказе в удовлетворении требований истца, так как ранее Алевтина Ивановна получила согласие на передачу ей части имущества СТ. Однако она по каким-то причинам не смогла документально зафиксировать это право.

Однако факт согласования границ доказан с помощью акта, подписанного руководством товарищества. Поэтому забирать у нее 100 м2 никто не имеет права. Они принадлежат только ей.

Основные виды судебных споров

Изучение судебной практики, связанной с рассмотрением данных споров, показало, что на сегодняшний день наиболее распространенными причинами их возникновения являются:

1. Определение границ участка

В делах об определении границ разрешаются такие вопросы, как:

  • освобождение земли, занятой самовольно,
  • восстановление границ участка,
  • оспаривание результатов межевания,
  • исправление кадастровой ошибки (суды замечают, что ошибки случаются, даже когда кадастровые работы проводятся современными приборами),
  • непосредственно установление границ.

Подобные споры не зависят от фактов отмежевания участков, постановки на кадастровый учет и регистрации прав на них. Суды разрешают эти дела с учетом фактически сложившихся границ.

2. В качестве средств доказывания границ участка можно использовать:

(Практика рассмотрения данных споров Пензенского областного суда)

  • забор,
  • расположение строений,
  • разницу высот в грунте (например, если забора не было, а была межа),
  • разницу видов грунта,
  • свидетельские показания,
  • архивные материалы инвентарных дел на домовладения,
  • материалы ускоренной инвентаризации,
  • результаты экспертизы, проведение которой необходимо почти во всех делах этой категории.

3. Признание права на участок

Основными причинами этой категории разбирательств являются:

  • отсутствие правоустанавливающих документов на землю,
  • отказ уполномоченного органа в приватизации или регистрации права на участок,
  • желание обойти законную процедуру приобретения прав на землю.

Суд подтверждает уже существующий факт законного обладания землей, а не порождает его. К примеру, человек занимался огородом или строил дом на земле, доставшейся в наследство, но не регистрировал право собственности. Обращаясь в суд, заявитель должен обладать доказательствами возникновения у него этого права, иначе суд примет решение не в его пользу (п.59 Постановление Пленумов ВС РФ, ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). В приведенном примере – это свидетельство о праве на наследство.

Если же спор возник по поводу принятого решения (действий или бездействия) властным органом, нужно оспаривать отказ в предоставлении земельного участка.

4. Устранение препятствий в пользовании участком

Направлять заявление об устранении препятствий в пользовании земельным участком в суд следует, только если границы участка уже определены, есть документы, подтверждающие право собственности или иное законное право владения. Нужны также доказательства совершения действий или бездействий ответчика, нарушающих установленные законом права истца. На практике поводом для судебной тяжбы становятся:

  • возведение забора (весьма распространенная причина),
  • строительство соседнего дома с нарушением градостроительных и строительных норм и правил,
  • запах от содержания животных и т.д.

Суд удовлетворит требование, если существует реальное нарушение прав или истец сумеет доказать наличие реальной опасности нарушения его права (постановление Президиума Московского областного суда от 01.07.2015 №299).

5. Определение кадастровой стоимости земельного участка

Как известно, кадастровая стоимость недвижимости, применяемая для исчисления налогов и арендной платы, зачастую на практике выше рыночной. В суде можно добиться ее снижения.

Если отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение соответствуют требованиям закона и стандартам оценки, то кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере определенной рыночной стоимости (Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 05.08.2015 № 67-АПГ15-40).

Какие бывают варианты разрешения земельных споров — 5 основных вариантов

Мы уже упомянули, в каком порядке могут разрешаться земельные споры. Теперь обобщим сказанное.

Итак, есть несколько вариантов.

Вариант 1. Мирное урегулирование спора

Вначале всегда нужно пытаться договориться с оппонентом. Положительный результат избавит вас от нервотрёпки и судебных издержек. Кроме того, этот вариант быстрее и позволяет сохранять хорошие отношения с противоположной стороной.

Если не знаете сами, как наладить контакт с оппонентами, наймите юриста, который у которого есть опыт в досудебных переговорах.

Вариант 2. Привлечение к решению вопроса о границах местного муниципалитета

Если спор касается границ участка, то нет смысла обращаться в суд. Достаточно написать заявление в муниципальную земельную комиссию, представители которой уладят вопрос путём проведения измерений и уточнения границ. После их согласования со всеми соседями проблема будет решена сама-собой.

Вариант 3. Обращение в Кадастровую палату

В некоторых случаях поможет обращение в кадастровую палату. Это касается тех ситуаций, когда в едином реестре содержатся некорректные сведения об участке. Вам нужно только предоставить установленные законом заключения экспертов или оценщиков, подтверждающие ваши сведения, и вопрос решится без суда.

Вариант 4. Вмешательство специального отдела администрации

Часто при подготовке распоряжений о выделении участков сотрудники допускают технические ошибки, которые потом автоматически переносятся в ЕГРН и правоустанавливающие документы

Вы можете не обратить на это внимание до тех пор, пока не начнёте совершать какие-то юридически значимые действия с землёй. Например, захотите продать её или сдать в аренду

Такая ситуация может привести и к возникновению жилищного спора, ведь участки неотделимы от частных домов. При обнаружении подобных ошибок нужно обращаться в специальный отдел местной администрации, ведающий земельными отношениями.

Вариант 5. Судебное урегулирование спора

Это самый последний вариант разрешения спора. Прибегать к нему стоит только после провала всех вышеописанных процедур. Для судебного разбирательства лучше всего нанять адвоката, так как самостоятельно участвовать в процессе неподготовленному человеку очень сложно, а риск провала огромен.

Истец

Через суд оспаривать результаты установки границ при межевании могут лица, которые владеют соседними участками. Суд рассматривает заявления от тех, кто получил сам свидетельство о регистрации, кто получил землю по наследству, в результате развода.

Земельные споры могут возникнуть и собственников частных домов и у владельцев жилья в многоквартирных домах. Межевание проводится и на территории, считающейся общедомовой, принадлежащей собственникам квартир в многоэтажном доме.

Во время судебного разбирательства понадобятся бумаги, которые смогут подтвердить правоту истца, пострадавшей стороны. В качестве таких бумаг можно использовать справки, деловые бумаги, договора, касающиеся участка.

Также рассматриваются на суде такие моменты, как разница в уровне грунта на площади, наличие забора, свидетельские показания, расположение различных построек. Чем больше будет документов, подтверждающих правоту истца, тем быстрее суд вынесет объективное и справедливое решение.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий